9. julija 2019 imam v risarju začrtanih rdečih src v načrtovalcu, ki ga nikoli ne bom zavrgel: to je dan, ko sem končno zaprl svoj prvi dom! Po enem letu neprekinjeno odprtih hiš , na tisoče telefonskih obvestil iz aplikacij MLS in dve neuspešni ponudbi, sva se z možem končno zaljubila v hišo, ki sva jo na koncu lahko kupila. Toda za razliko od iPhonea je ta nakup zahteval več kot le zagotoviti, da imamo na tekočem računu dovolj sredstev. To so bili meseci neprekinjenih pogovorov med našim nepremičninskim agentom, prodajalčevim nepremičninskim agentom in našim posojilojemalcem; TAKO veliko papirja; in skupaj približno 10 do 15 ur uživanja sladoleda, da ublažim tesnobo. Potem ko smo končno sprejeli našo ponudbo, je trajalo približno 30 dni, da smo zaprli naš sanjski dom.
Imeli pa smo srečo, da je tako hitro minilo. Na naše presenečenje običajno traja veliko dlje, da zapremo dom. Vas zanima, koliko časa traja (in zakaj) ter kaj lahko storite, da pospešite postopek? Tukaj je vse, kar morate vedeti o času zaključka postopka:
Koliko časa traja, da zaprete hišo po sprejetju ponudbe?
Po navedbah Poročilo Ellie Mae julija 2019 Orientation Insights (najnovejši na voljo), traja v povprečju 42 dni, da zaprete dom s financiranjem.
Čas, potreben za zaprtje hiše po sprejeti ponudbi, je v resnici odvisen od tega, kje živite, kakšen dom kupujete in kakšno posojilo vzamete (če ga sploh vzamete) ven!)
Koliko časa traja, da zaprete hišo s posojilom VA?
Tisti, ki so služili v ameriških oboroženih silah, so upravičeni do posojil za veteranske zadeve (ali VA). Ne zahtevajo predplačila, imajo nižje stroške zapiranja kot običajne nizke vrednosti in ponujajo večjo prilagodljivost pri kreditiranju. Mitologizirano je, da obdelava posojil VA traja večno, vendar se po besedah Ellie Mae v povprečju zaprejo v 46 dneh - le štiri dni dlje kot običajno posojilo.
Zakaj včasih traja dlje, da zaprete dom?
Zapiranje doma lahko vsekakor traja dlje kot 42 dni, še posebej, če kupujete zadrugo ali stanovanje. Zadruge in stanovanja imajo različne odnose z večdružinsko stavbo, v kateri so nastanjeni.
Lastniki zadrug plačujejo v celotno stavbo in imajo v lasti del naložbe, dejansko pa nimajo svojega prostora (notranjost ali zunanjost). Najverjetneje imajo pogodbo ali delniški delež, ki jim omogoča, da tam živijo in so del združenja zadrug, ki sprejema vse odločitve o stavbi-projektih vzdrževanja in o tem, kdo se bo lahko odkupil.
Lastniki stanovanj pa imajo običajno v lasti notranjost svojega prostora, nato pa lastnik deleža skupnih prostorov in zunanjosti nepremičnine. Obstajajo tudi deske, ki pa odločajo le o vzdrževanju - ne pa najemnikov ali lastnikov.
Zaradi teh dodatnih korakov (in njihovega sodelovanja z drugimi strankami, ki niso kupci in prodajalci), lahko zadrževanje zadrug in stanovanj traja dlje. Bill Kovalchuk , posrednik, ki dela za Warburg Realty v New Yorku, pravi, da lahko na primer zapiranje na Manhattnu traja od 60 do 90 dni.
Po Kowalczuku se to v povprečju pokvari:
- Pogajanja o pogodbi in dokončanje skrbnega pregleda odvetnika kupca: pet do sedem delovnih dni.
- Izpolnitev prodajne vloge za co-op/condo board: 10 do 14 dni (še en teden, če gre za financiranje.)
- Ocenjevanje: sedem do deset dni.
- Pregled vloge upravljavca zadruge pred pošiljanjem na odbor: tri do sedem dni
- Postopek odbora in razgovori: sedem do 14 dni.
Koliko časa traja, da se hiša zapre po oceni?
Adi Perez , zastopnik Agencije v LA, pravi, da traja približno 10-14 dni, da hišo zaprejo, če je bila ocena vredna.
Če pa pride do izklicne cene nad ali pod vrednostjo , trajalo bo dlje, saj razrešitev tega zapleta pomeni več komunikacije med strankami in papirologijo, ki jo morajo podpisati vsi. Na primer, kupčev zastopnik se bo morda moral pogajati s prodajalčevim agentom o ceni stanovanja ali pa bo moral kupec delati na zagotavljanju dodatnega financiranja. To lahko preprosto dodate teden ali dva.
Koliko časa traja, da hišo zaprete z gotovino?
Ker kupec z vsemi denarnimi sredstvi iz enačbe izloči hipotekarni postopek in oceno, Kowalczuk pravi, da lahko to skrajša postopek za dva do tri tedne.
Kako lahko pospešim zapiranje hiše?
Louis Adler, direktor in soustanovitelj PRAVI New York , pravi, da lahko uredite svoje finance in s tem povezane dokumente na začetku nakupovalnega postopka.
To lahko potrdim: leto pred tem, ko sem začel iskati dom, sem začel agresivno odplačevati kredit in se trudil vzpostaviti navade, ki bi povečale moj rezultat. Potem, ko sva si začela ogledovati hiše, sem bil izjemno na vrhu pri petju svojih dokumentov; so mi na delovnem mestu sporočili, da bi morali pričakovati klic glede moje zaposlitve; in vnaprej razvrstil svoje davčne napovedi, bančne dokumente in plačilne liste. Prav tako sem vsakič, ko sem od svojega zastopnika ali posojilnice prejel e -pošto ali klic, nanj odgovoril čim hitreje.
Vse to je vsekakor pospešilo proces in pomagalo nadomestiti tri do štiri dni izgubljenega časa, ko smo naleteli na nerazkrite težave s fundacijo. Ker smo na prodajalčevega zastopnika naredili dober vtis, smo se zlahka pogajali o nižji prodajni ceni in kreditu, da bi ga sami popravili.
Kako dolgo traja dejansko zaprtje?
Postopek fizičnega zapiranja hiše traja vsaj eno uro, vsaj po mojih izkušnjah. Odpeljal sem se do zgradbe svojega posojilojemalca in podpisal kup papirjev, visokih približno kot malček (npr. veliko papirjev). Skupaj z možem sta bila kot priča tudi moj nepremičninski posrednik in tretja oseba (v mojem primeru sodelavec depozitnega podjetja).
Ko je bilo vse vloženo, sva se z možem nekaj dni pozneje srečala z našim agentom v naši hiši, ki nam bo kmalu prišla, in dobila sva vse ključe! Tega ne boste našli v nobenem uradnem poročilu o postopku, a tukaj je absolutno ključen nasvet: pripravite se na veliko cviljenja in OMG! -A, ko zaprete - tudi na kozarec (ali tri) slavnostnega vina.
Več odličnih nepremičnin se glasi:
- Nikoli ne bom kupil hiše, zgrajene po letu 1949 - tukaj je en razlog
- 24 najbolj briljantnih nasvetov za uprizoritev dnevne sobe vseh časov
- 10 stvari, ki jih najemodajalci sovražijo videti v vašem domu
- 10 presenetljivih načinov dela od doma vpliva na vaš proračun
- 6 aplikacij, ki bi jih moral imeti vsak lastnik stanovanja na svojem telefonu
