Neznanim se lahko postopek nakupa doma zdi kot neskončen krog obročev, skozi katere je treba skočiti. Toda ti obroči so tam z razlogom - v igri je veliko denarja in toliko gibljivih delov med kupcem, prodajalcem in posojilodajalcem. Več kot je požarnih zidov pred zaprtjem, manjša je verjetnost, da se bo kdo zataknil pri slabem poslu. Eden od teh dolgočasnih, a nujnih zaključnih korakov je ocenjevanje doma.
V postopku pred zaključkom in vas zanima, kaj se bo dejansko zgodilo na dan ocenjevanja? Strokovnjaki pravijo, da lahko pričakujete:
Najprej, kaj je ocenjevanje doma in kaj vključuje?
Recimo, da vzamete hipoteko za plačilo stanovanja, ki kotira na 200.000 USD. Zato nameravate vzeti hipoteko v višini 200.000 USD - in morda še malo več za kritje stroškov zapiranja - in pričakujete, da boste v naslednjih 30 letih vse to poplačali. Recimo, da se v desetem letu hipoteke nekaj zgodi in ne morete več plačevati hipoteke. Banka odvzame dom in ga vrne na trg, da povrne stroške. Ugotovili pa so, da je bil vaš dom v vrednosti 200 tisoč dolarjev ves čas vreden le 180 tisoč dolarjev. Ojoj, bu! Banka je izgubila denar!
Zdaj se to ne bo zgodilo, ker če hipotekarni posojilodajalci vedo nekaj, je to zaščita njihove naložbe. Namesto da bi vam v dobri veri posodili denar za hišo, bodo potrebovali oceno, da potrdijo resnično, nepristransko vrednost hiše. Tako natančno vedo, koliko je vredno zavarovanje s posojilom (vaš dom).
Čeprav se zdi, da ocenjevalci v veliki meri koristijo posojilodajalcu, pa tudi dobro opravljajo svoje delo in vas ščitijo pred plačilom previsokega doma.
Ocene pa niso samo za kupce stanovanj. Lastniki stanovanj jih uporabljajo tudi pri refinanciranju iz istega razloga: posojilodajalec mora vedeti pravo vrednost stanovanja, preden posodi denar.
Kako torej cenilci pridejo do te resnične, nepristranske vrednosti? Po navedbah Realtor.com , ocenjevalec obišče dom in določi njegovo vrednost na podlagi dejavnikov, kot so njegovo stanje (ali je dom varen za bivanje?), skupna kvadratura in postavitev ter, če je bil prenovljen ali ima kakšne edinstvene lastnosti. Po domačih vodičih SF Gate ocenjevalec bo pogledal tudi, kako se prostor uporablja, ter število spalnic in kopalnic ter njihove velikosti. Druge spremenljivke vključujejo, koliko zemljišča je dejansko v uporabi in velikost parcele nepremičnine, ne glede na to, ali obstaja garaža (garaža daje hiši veliko vrednosti, še posebej, če prodajalec živi nekje v vseh štirih letnih časih) in če dom ponuja kakršne koli javne službe. Preučujejo se tudi pomembne gospodarske službe, kot so ogrevanje, vodovod in elektrika.
Upoštevajo se tudi zunanji dejavniki, glede na Homelight . Ocenjevalci bodo pregledali okolico doma (pa naj bo to v mestnem, primestnem ali podeželskem okolju) in njegovo razvrstitev po conah.
Ocenjevalec bo pretehtal tudi trenutno stanje lokalnega trga nepremičnin. Po navedbah Investopedia , cene bližnjih, primerljivih, nedavno prodanih nepremičnin (znanih tudi kot komp.) se uporabljajo tudi pri ocenjevanju.
pomen 333 angelskih številk
Po oceni bo ocenjevalec sestavil poročilo-najpogosteje Enotno poročilo o oceni stanovanja - ki podrobno zbira vse te podatke. Obrazec gre neposredno od ocenjevalca do posojilodajalca, vendar boste prejeli tudi kopijo od svojega hipotekarnega podjetja (po zakonu je potrebno, da ga prejmete).
Kdo plača cenitev doma?
Običajno bo banka dobavila svojega posojilodajalca - želijo se prepričati, da jim zaupajo, saj je to njihov denar. Toda po mnenju Realtor.com , vi, kupec, boste plačali račun. Če pa je prodajalec resnično motiviran, da raztovori svoj dom, včasih pokrije oceno in s tem zmanjša skupne stroške zapiranja.
Glede na priročnik FHA , ocene običajno stanejo med 300 in 400 USD.
Kaj pomeni, če ocena ne ustreza ponudbi prodajalca?
Ocenjevanje lahko včasih v zaključni postopek vrže ključ. Pogosta težava je, če je ocena nižja od ponudbene cene.
Recimo, da je prodajalec sprejel vašo ponudbo za 550.000 USD (cena na seznamu). Ocena pa znaša 520.000 USD. Vaš hipotekarni posojilodajalec vam bo zdaj za hišo dal le 520.000 USD, ker bodo zagotovo dobili, če ga bodo morali dati na trg.
Zakaj bi torej prišlo do neskladja med izklicno ceno za dom in resnično vrednostjo doma? Obstaja nekaj razlogov, glede na RealEstate.com:
1. Dražbene vojne
Če kupujete na konkurenčnem trgu, kjer so cene stanovanj zaradi povpraševanja napihnjene, bi lahko zmagali proti več ponudnikom preprosto zato, ker je bila vaša ponudba najvišja.
2. Sezonskost
Tako kot poročna industrija in televizija v pravem času imajo nepremičnine svoje zasedene in mirne letne čase. Če je tržno območje sezonsko, bo to ocenilo, ker je to le odraz trga, pravi Michael Vargas, soustanovitelj Vanderbiltova ocena v New Yorku. Nekateri trgi so spomladi najbolj obremenjeni in vodijo do najvišjih vrednosti.
Izven koledarja lahko tudi drugi dejavniki, kot je gospodarstvo območja, povečajo ponudbene cene, pravi Vargas. Na primer, pomislite, kako je Silicijeva dolina v zadnjem desetletju napihnila cene stanovanj na območju zaliva: Tehnološka podjetja so na območje pripeljala številne delavce z dovolj denarja. Nepremičnine so dobra naložba, zato je prišlo do priliva potencialnih kupcev na nepremičninski trg. Vendar je na voljo le omejeno število nepremičnin in prostora za postavitev novih stavb/hiš, zato postane tisto, kar je na trgu, zelo dragoceno (tj. Drago). Medtem ko imajo nekateri trgi zgornjo mejo cen zaradi števila kupcev, ki si dejansko lahko privoščijo tekoče cene nepremičnin, kupci na območju zaliva vedno dobivajo vedno več denarja, zato lahko še naprej oddajajo vse višje ponudbe. Zaradi tega, pretirane ponudbe so nova norma na tem področju.
3. Slab cenilec
Morda se boste zataknili pri ocenjevalcu, ki ni dovolj izkušen ali ne pozna tega področja. Če se vam to zgodi, obstaja možnost: najprej imejte dokaze, ki bodo podprli vašo trditev - to pomeni podatke o vašem območju iz zaupanja vrednih virov, nedavno prodajo v bližini, podatke drugih agentov, ki so na tem območju v prodaji itd. Vendar pa ne izzivajte le nizke ocene, ker vi čutiti hiša je vredna več.
Morali bi imeti podporo pri trditvi, da menite, da ocenjevalec ni dovolj dobro obveščen, in ne le, da se ne strinjate z vrednostnim mnenjem, pravi Vargas.
4. Pomanjkanje primerljivih nepremičnin
Nekateri domovi so zagotovo edinstveni. Recimo, da ste ponudili edini dom v slogu Franka Lloyda Wrighta v soseski, polni rančev. Čeprav vam je nepremičnina všeč zaradi njene edinstvenosti, cenilci morda ne bodo cenili, kako to pomeni zelo malo komp. Čeprav ocenjevalec v svojo enačbo upošteva zgodovinske podatke ter prodajno ceno in vrednost sosednjih stanovanj, morda ne bo dovolj dodatnih podatkov o nepremičnini, da bi podprli ponudbeno ceno.
Kljub temu: Vsekakor obstajajo ocenjevalci, ki znajo delati z netradicionalnimi nepremičninami.
Izkušeni cenilci vedo, kako ravnati z edinstvenimi lastninami in kako je mogoče določiti vrednost za posebne, edinstvene značilnosti hiše, pravi Vargas.
In ne pozabite, da čeprav lahko vrednost najdete v edinstvenosti nepremičnine, je to dejansko lahko v škodo (ideja, imenovana funkcionalna zastarelost .)
Kaj lahko storite, če je vaša ocena nižja od pričakovane?
Če je ocena doma nižja od vaše ponudbe, imate na voljo nekaj možnosti:
1. Od prodajalca lahko zahtevate, da zniža ceno.
To najverjetneje ne bo uspelo na konkurenčnem trgu, vendar je to zagotovo najlažja rešitev za vas-in tudi za prodajalca, če so motivirani, da jim vzamejo nepremičnino iz rok.
kaj pomeni videti 911
2. Odložite dodaten denar, da pokrijete razliko med ponudbo in oceno
To lahko storite z gotovino ali pa vzamete druga hipoteka.
3. Pritožite se ali izdajte zavrnitev ocene
To naredi, pravi Vargas, če je dejansko ugotovljeno, da je pomanjkljivo ali netočno. Prav tako lahko znova dobite drugo oceno za svoj denar.
4. Odpravite se
Morda boste izgubili nekaj denarja, vendar je to morda najboljša možnost za vas, če vse drugo ne uspe.
In zapomnite si: ocena doma se razlikuje od pregleda (kar bi morali tudi vi narediti). Ocenjevalec opravi podroben pregled, da ugotovi vrednost nepremičnine, predvsem za posojilodajalca, pa tudi za vas. Inšpektor temeljito pregleda dom, da oceni vsa tveganja. Oba upoštevata stanje doma, vendar je inšpektor tam, da se prepriča, da je kupec seznanjen s škodo, ki jo bo moral popraviti ali zamenjati, če jo bo na koncu kupil. Oba pregleda sta zelo pomembna pri nakupu stanovanja-poročilo o oceni in inšpekcijskem pregledu bo pomagalo ugotoviti, ali kupujete pametno. Nihče ne želi priti v situacijo, kot je The Money Pit.
Več odličnih nepremičnin se glasi:
- Po mnenju nepremičninskih agentov bi morali prve stvari kupiti za svoj novi dom
- Kuhinjo si morate ogledati v tem sanjskem domu z okvirji v Los Angelesu
- Najboljši materiali za kuhinjske pulti po mnenju graditeljev stanovanj
- Kaj bi lahko vaš rojstni red povedal o tem, kje živite
- 9 čudovitih A-okvirjev, ki jih lahko najamete za manj kot 100 USD
