Predstavljajte si, da bi našli dom, ki ga imate popolnoma radi (ali vsaj vidite veliko potenciala). Zdaj: Kaj pa, če bi lahko živeli tam, vendar namesto da bi svoje prihranke porabili vnaprej, vsak mesec povrh najemnine vsak mesec plačate za polog. Sliši se kot sanje, kajne? Najverjetneje da - še posebej, če ste svobodnjak tako-tako kredit , ali visoko razmerje med dolgom in dohodkom (ta prekleta študentska posojila!), ali pa preprosto ne more vsak mesec dati na stran dovolj denarja, da bi umaknili polog.
No, ta situacija ni le stvar sanj-to je vrsta pogodbe, znane kot najem za lastništvo. Toda tako kot pri mnogih scenarijih, ki so preveč dobri, da bi bili resnični, prihaja do poštenega deleža tveganj, ki jih je treba upoštevati. Pred podpisom morate vedeti naslednje:
Kaj je najemnina za najem?
Ti najemi tipa samorog se imenujejo marsikaj, vendar se običajno uporabljajo najemnine za lastne najemnine, pogodbe o nakupu najema, pogodbe o najemu najema ali možnosti najema za nakup. Najemnik se pri najemu v najem zavezuje, da bo stanovanje ali hišo najel od najemodajalca. Najemodajalec bo vsak mesec odložil del mesečnega plačila v najemniški sklad v domu. Dogovorjena cena ostane fiksna ves čas najema. Običajno ima najemnik možnost, da najemnik kupi od najemodajalca, ko je najemnik v hiši vplačal dovolj lastniškega kapitala.
Najemnik lahko na primer podpiše pogodbo o najemu hiše za 150.000 USD. Najemodajalec bo od njih zahteval, da položijo 500 USD in plačajo 1200 USD na mesec - 200 USD od tega bo šlo za polog. Po dveh letih bodo najemniki plačali 4800 USD za polog ali 3,2 odstotka vrednosti nepremičnine - dovolj, da pokrijejo polog na Hipoteka FHA . Če se je tako odločil (ne pozabite, to je možnost nakupa), lahko najemnik zavaruje hipoteko in sledi standardnim postopkom nakupa stanovanja.
Čeprav se to sliši kot odlična postavitev, najemnine za najem niso vedno tako čarobne.
Prvič, lahko so dragi. Najemodajalci lahko zahtevajo nepovratne vnaprejšnje pristojbine (znane kot opcijska premija), da si zagotovijo možnost nakupa. Na koncu so lahko tako dragi kot polog - če ne celo več. Standard je običajno 5 odstotkov, vendar se o tem lahko pogajajo stranke. Poleg tega, če se najemnik ob koncu pogodbe odloči, da ne bo odkupil, ne bo dobil vrnjenega denarja.
Pomembno je tudi omeniti, da najemnine za lastno najemnino zvenijo podobno, vendar se zelo razlikujejo od pogodb o poravnavah pogodb (ki imajo svoj niz tveganj). Pogodbe o pogodbah so hiše, ki jih financira prodajalec, kjer kupec prodajalcu v daljšem časovnem obdobju vrača denar v velikih obrokih. V teh situacijah je najemnik odgovoren za vsa popravila, običajno pa tudi za davke in zavarovanje.
Pri najemu za lastnika je najemnik običajno zajet v času najema in ni odgovoren za vzdrževanje ali popravila. Vendar pa se to lahko od države do države razlikuje - vaš najemodajalec pa vas bo morda želel podpisati, da se te pravice odjavite (čeprav se zakonitost tega zakona razlikuje od države do države).
Kakšna so tveganja najema najemnine za lastno uporabo?
Ker lastništvo stanovanj postaja nedosegljivo za vse več Američanov, postajajo najemnine za lastništvo vse bolj priljubljene. Zdaj obstaja nekaj dobro financiranih podjetij na Wall Streetu ponudbo pregledni programi oddajanja v najem za prenovljene, vrhunske hiše. Poleg tega so pogosti pri medsebojni prodaji, na primer, če vam želi družinski prijatelj prodati svojo nepremičnino, vendar še nimate celotnega financiranja. Vendar pa po mnenju Nichole Monticelli, nepremičninskega posrednika pri BEX nepremičnine na Floridi so standardne najemne pogodbe skoraj vedno napisane v skladu z najboljšimi interesi prodajalca-to pomeni, da morate pri vstopu vanje kot najemnika skrbno pretehtati, da zmanjšate tveganje.
Najemodajalec/prodajalci se lahko na primer trudijo, da bi vsa vzdrževanja in popravila padla na najemnika (to je lahko v nasprotju z zakoni najemnikov v mnogih državah, zato preverite pri svojem odvetniku!) Ali pa lahko v pogodbi piše, da bo eno samo zamudo pri plačilu razveljavilo pogodbo . To pomeni, da bo najemnik izgubil ves denar, ki ga je že plačal, pa tudi denar, ki ga je vložil v obnovo in popravila nepremičnine.
kaj 555 pomeni v angelskih številkah
In ker so najemnine, ki jih oddajajo lastniki, privlačne za tiste, ki so sicer izrinjeni iz tradicionalnih možnosti nakupa stanovanj, je trg dovzeten za prevare. Na primer, na Floridi je prišlo do povečanja števila goljufij, povezanih z najemom nepremičnin za najem v lastniškem prometu med propadom stanovanjskega trga sredi leta 2000, pravi Monticelli. Bilo je veliko primerov, ko so najemniki mesečno plačevali, dokončali popravila in celo nadgradili dom, medtem ko so lastniki nepremičnin v žep vplačali. Lastniki bi nato prenehali plačevati hipoteko, najemniki pa bi se znašli visoko in suhi, ko bi banke prišle zahtevati premoženje. 2016 Preiskava New York Timesa pokazala, da je teh goljufij spet v porastu.
Če najdete možnost najema za lastno uporabo, bodite pozorni na nekatere od teh rdečih zastav:
- Če je dom v slabem stanju, to lahko pomeni, da je bil zanemarjen, mu je bil že zasežen ali pa ga banka vrača.
- Pazite se najemodajalca, ki vas odvrača od neodvisnega pregleda in ocenjevanja.
- Vaša dodatna plačila bi morala sešteti dogovorjeni znesek akontacije: Običajno govorimo o 3,5-odstotnem predujmu za hipoteko, zavarovano s strani FHA, Holden Lewis, domači strokovnjak na NerdWallet , pravi.
- Preverite poročilo o lastništvu, da preverite, ali je vaš najemodajalec zakoniti lastnik nepremičnine, pravi Shaolaine Loving, odvetnica pri Loving Law LTD . Poročilo bo podrobno opisalo tudi morebitne dodatne zastavne pravice ali sodbe, ki bi jih bilo treba plačati, preden prevzamete lastništvo (in verjetno bi najemodajalec od vas zahteval, da jih plačate).
Kljub temu, da so vse te stvari jasne, je pomembno, da se zavedate, da še vedno vstopate v nestabilno situacijo-vlagate v nekaj, na kar imate malo nadzora.
Na primer, čeprav ob podpisu najemnega razmerja na nepremičnini morda ni bilo dodatnih zastavnih pravic, je lastnik morda dodal nekaj po dejstvu, pravi Loving. Če ugotovite, ali je temu tako, in se poskušate zaščititi pred tem, boste imeli vse dodatne stroške. To lahko povzroči resne stroške nakupa stanovanja z najemom lastne najemnine veliko višje od stroškov tradicionalnega nakupa.
Poleg tega, čeprav imate zakonske pravice do denarja, ki ste ga vložili, bi bilo lahko v skrajnih primerih zelo drago dobiti to, kar vam dolgujejo: lastnik lahko še vedno ne plača svojih hipotekarnih obveznosti in izgubi dom zaradi zasega, pravi Loving. [To] bi vas zavezalo, da boste morali za kakršno koli pravno sredstvo zoper prodajalca.
Kaj morate storiti, preden se podpišete s črtkano črto
Če ste se odločili, da je najem za lastništvo, ali če ste se zaljubili v najem, ki ima možnost nakupa, bi moral biti naslednji korak, da pokličete svojega odvetnika. Kot smo že omenili, imajo različne države in regije lastne zakone v zvezi z oddajo v najem, zato se prepričajte, da vaš odvetnik dobro ve, kje želite podpisati najemno pogodbo.
527 pomen angelske številke
Monticelli svojim strankam ponavadi svetuje, naj se izogibajo najemom najemnin, vendar če se njene stranke odločijo za to pot, vedno priporoča, da odvetnik pregleda pogodbo in jo prepiše tako, da bo ugodnejša za najemnika in jo ublaži tveganje. Najemniki se lahko na primer prepričajo, da ne plačujejo dvojno za nadgradnje in prenove, v katere vlagajo, in da kupnine ni mogoče zvišati, ko pride čas za nakup. Če se prodajalec ne bo pogajal, vzemite to kot opozorilni znak, pravi.
Ko odvetnik razčisti vse, se pogovorite s posojilodajalcem:
Prosite za predhodno kvalifikacijo in pokazite pogodbo posojilojemalcu, pravi Lewis. Posojilojemalec bo vzel vaše finančne podatke in vas obvestil, če ste na dobri poti, da v nekaj letih dobite hipoteko. Prav tako bodo poskrbeli, da se bodo vaša delna plačila najemnine zbrala, da bodo ob tem času plačali polog.
In seveda, če se vam zdi najem za lastnika preveč tvegan, vendar vam je všeč udobje, da prihranke po predračunu povežete z najemnino, vedno obstaja možnost, da se preselite na cenejše mesto, vendar plačate enak znesek najemnine (tj. , cenejšo najemnino vašemu najemodajalcu in preostanek na vašem varčevalnem računu).
