Ko sva se z možem odločila, da se iz Denverja preseliva v Indianapolis, da bi kupila hišo, sva vedela, da bo postopek ponižujoč. Edino, kar smo vedeli o postopku nakupa doma, je bilo gledanje televizije HGTV ali pogovor s prijatelji in družino, ki so to storili že prej. Odločili smo se, da vanj skočimo odprtega duha in previdno.
Prva pomembna odločitev, s katero smo se soočili, je bila odločitev, katera vrsta hipoteke je za nas najboljša: Zvezna stanovanjska uprava (FHA) ali konvencionalna. Imeli smo splošno predstavo o tem, po čem so ta posojila drugačna, vendar smo potrebovali nekaj poglobljenega kopanja, da smo ugotovili, katera možnost trenutno najbolj ustreza našim potrebam in trajanju našega posojila. Tako smo se odločili:
Kaj je posojilo FHA?
Najprej določimo razliko med obema vrstama posojil: Posojilo FHA je hipoteka, ki jo podpira zvezna vlada in jo servisira tretji posojilojemalec. V bistvu to pomeni, da bo vlada plačala posojilodajalcu, če na koncu ne boste mogli plačati - vendar se boste še vedno soočili z izvršbo, če ne plačate posojila. Zaradi te podpore so posojilodajalci nekoliko bolj popustljivi pri dajanju posojil, kar pomeni, da bodo sprejeli nižje kreditne ocene (posojila FHA imajo minimalno kreditno oceno 500, medtem ko običajna posojila običajno zahtevajo ocene v 600 -ih letih) in polog ( standard je 3,5 odstotka).
Posojila FHA prav tako vedno zahtevajo premijo hipotekarnega zavarovanja (MIP), ki je pristojbina, ki se zaračuna na vašo hipoteko in jo plačate za celotno dolžino posojila. Vaš MIP se giblje med 0,45 in 1,05 odstotka vaše hipotekarne vrednosti-odvisno od tega, koliko ste si izposodili, razmerja med posojilom in vrednostjo in trajanja posojila. Obstajata samo dva načina, kako se znebiti MIP: prvi je sčasoma refinanciranje posojila v običajno posojilo. Drugi je znižanje za 10 odstotkov na začetku, kar vam omogoča, da po 11 letih plačil opustite MIP. Ob zaključku boste plačali tudi enkratno zavarovalno plačilo v višini 1,75 odstotka posojila. Zaradi vseh teh dodanih provizij nad vrednostjo posojila so lahko posojila FHA dražja od običajnih posojil - čeprav imajo v nekaterih scenarijih posojila FHA nižje obrestne mere kot običajna posojila. Na splošno imajo posojila FHA običajno pripeto več prtljage - čeprav jih je lažje dobiti že na začetku.
Kaj je običajno posojilo?
Kaj pa so konvencionalna posojila? Znane tudi kot skladno posojilo, so to hipoteke, ki jih vlada ne podpira. Zaradi tega si posojilodajalci prizadevajo čim bolj zmanjšati tveganje, da posojilojemalec ne bo izpolnil obveznosti - nekaj, kar boste plačali. To pomeni, da imajo običajna posojila običajno nekoliko višje obrestne mere in strožje zahteve za odobritev kot posojila FHA. Čeprav bodo nekateri posojilodajalci sprejeli le 3 odstotke znižanja - za vse, kar je manj kot 20 odstotkov, boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Ta mesečna pristojbina je potrebna, dokler ne dosežete 78 -odstotnega lastniškega kapitala v svojem domu, vendar običajno ne pade z vašega mesečnega plačila, dokler ne dosežete 80 odstotkov.
Kako smo izbrali
Naša glavna skrb pri izbiri med hipotekami je bila, da nismo želeli porabiti več denarja, kot smo ga morali na mesec - čeprav je bila razlika majhna. Drobni honorarji in izdatki se sčasoma seštevajo in z vsemi novimi stroški, s katerimi smo se soočali - popravili, pohištvo, barvanje itd. - smo morali čim bolj skrčiti proračun.
Po mnenju našega hipotekarnega posrednika bi s posojilom FHA na mesec plačali 30 USD več na mesec v primerjavi s klasičnim posojilom. Naš posrednik je ocenil, da bi v času trajanja posojila plačali tudi 10.000 dolarjev majhnih pristojbin in izdatkov.
Če bi šli s posojilom FHA, bi morali sčasoma tudi refinancirati, samo da bi opustili MIP. Trenutno so stopnje nizke in se le povečujejo, zato se je zdelo, če refinanciramo, morda ne bomo mogli doseči nizkih obrestnih mer, ki jih imamo zdaj.
Vsak hipotekarni strokovnjak, s katerim sem se pogovarjal, je rekel, da bi morali iti na konvencionalno, če bi lahko dobili odobritev in si to privoščili - in to bi lahko storili.
Zakaj se lahko odločite za posojilo FHA
Za lastnike stanovanj, ki nimajo denarja vnaprej ali odličnih kreditnih rezultatov, so posojila FHA dobra izbira, ker sprejemajo najmanjši možni polog. Na stanovanju v vrednosti 200.000 USD bi minimalni polog posojila FHA v višini 3,5 odstotka znašal 7000 USD. Za običajno posojilo s 5 odstotki navzdol bi bilo to 10.000 USD. Ta razlika v višini 3000 USD gotovine je lahko prelomnica, če se preselite iz države, kupite novo pohištvo ali načrtujete prenovo doma.
In če živite v mestu z visokimi življenjskimi stroški, kjer nepremičnine hitro gredo, se boste morda odločili, da je bolje, da zdaj kupite s posojilom FHA, namesto da čakate, da boste imeli dovolj prihranka za običajno posojilo.
Toda ta odločitev ne bi smela biti samo vaša- obrnite se na hipotekarnega strokovnjaka (na primer posojilojemalca ali hipotekarnega posrednika), da se prepričate, da hipoteka, ki jo sprejmete, ustreza vašim kratkoročnim in dolgoročnim ciljem.
