Ko sem opravil nekaj večjih prenov v svojem domu, sem želel ugotoviti naš donosnost naložbe, koliko bi lahko še naredili, preden se je naše premoženje preveč izboljšalo, in ali je vredno raziskati refinanciranje. Zato sem se obrnil na svojega tako velikodušnega nepremičninskega posrednika Garretta Acklesa iz Semonin v Louisvilleu v Kentuckyju za grobo oceno, preden smo šli na uradno oceno. Na splošno, ko prejmete oceno, so priložene strani, ki jih je težko pregledati skozi nepremičninski žargon. Predstavljajte si torej moje presenečenje, ko mi je Ackles dal preprosto številko in razlago, ki bi jo skoraj vsak razumel.
Medtem ko mnogi nepremičninski strokovnjaki ocenjujejo dolarje na kvadratni čevelj, je Ackles-vsaj v mojem primeru in na našem območju-raje ocenil nepremičnine na lestvici od ene do petih zvezdic. V bistvu pogleda nepremičnine v soseščini, vidi, za kaj si prizadevajo, in ustvari pet različnih oklepajev: nepremičnine, ki so skoraj nežive, so lastnosti z eno zvezdico, vrhunske sanjske nepremičnine pa pet zvezdic, pri čemer je srednja cena hiše na tem območju nepremičnine s tremi zvezdicami.
Če pogledam na ta način, zlahka prepoznam vrsto kupca in cenovni razpon, ki bi ga verjetno plačali za nepremičnino, mi pravi Ackles. Nato lahko dodelimo razumno ceno na kvadratni čevelj za vsako kategorijo „zvezdic“ na mikroobmočju. Povedal je tudi, da mu ta metoda omogoča boljši nadzor nad odstopanji.
Povedal mi je, da bi ga ob prvem nakupu nepremičnine uvrstil med nizke zvezdice z dvema zvezdicama: imel je potencial, bil je vreden bivanja, vendar je nujno potreboval posodobitve. Zanj smo plačali 200.000 USD ali približno 50 USD na kvadratni čevelj. Potem, ko smo naredili prve splošne posodobitve (na primer namestitev centralnega zraka, tone kozmetičnih posodobitev in črevesno delo v groznem tretjem nadstropju), je rekel, da smo skočili v trden dom s tremi zvezdicami, ki je visok od srednjih do visokih, in se naletel naše ocene na 85 USD na kvadratni čevelj do 95 USD na kvadratni čevelj.
In imel je prav! Ko smo imeli uradno oceno, je bil naš dom po prvih posodobitvah vreden 350.000 USD.
Zato smo naredili več prenov-posodobili smo svojo kuhinjo, shrambo in kopalnico (kar nam je Ackles povedal, da bo vizualno in funkcionalno cenjen višji končni kupec.) Povedal nam je, da so nas ti renovi premaknili v kategorijo s štirimi zvezdicami od treh do nizkih. Na podlagi primerljivih nepremičnin na tem območju nam je to prineslo od 110 do 115 USD na kvadratni čevelj ali med 429.000 in 448.000 USD.
Odločili smo se, da je vredno refinancirati in dobili uradno oceno. Izkazalo se je, da je imel spet prav - čeprav nekoliko konservativno - in naš dom je bil vreden 475.000 dolarjev.
Še vedno načrtujemo nekaj manjših posodobitev, da bi še dodatno izboljšali svojo oceno, vendar nam je Ackles povedal, da bo naša hiša res uspela priti le v srednjo oceno s štirimi zvezdicami ali približno 125 USD na kvadratni čevelj, saj je to največji potencial vrednosti naše nepremičnine, zaradi svoje lokacije in splošne funkcionalnosti. Čeprav bi lahko v svojo lastnino dodali vsako nadgradnjo, bomo zanjo dobili le toliko donosnosti naložbe.
Tako kot kupec, ki za hotel, ki je pol milje oddaljen od plaže, ne bi plačal denarja s petimi zvezdicami, tudi jaz ne mislim, da bi lahko naredili-ali kar koli denarja, ki bi ga lahko porabili- naj bo to lokacija s petimi zvezdicami, je dejal Ackles.
Da, Acklesova metoda je nekonvencionalna, vendar je pristop za njo pogost za nepremičninske posrednike. Medtem Bar Einat , nepremičninska posrednica pri Compassu v Brooklynu v New Yorku, pravi, da nikoli ni ocenila zvezdic, skupaj s sodelavci na splošno ocenjujejo nepremičnine glede na stanje in lokacijo na lestvici s primerljivimi nepremičninami na trgu in nedavno prodajo. Vendar tega ne počnejo vsi zastopniki. Bar ugotavlja, da se nekateri agenti v New Yorku strogo držijo cen na kvadratni čevelj.
Vse to pove, da vsekakor ne smete preskočiti uradne ocene, če želite kmalu prodati ali refinancirati - vendar mislim, da mi je Acklesov trik izjemno pomagal, ko poskušam oceniti, kakšne prenove je vredno narediti in koliko bodo dodali prodajni vrednosti mojega doma.
