Najprej dobra novica: dejansko je mogoče kupiti stanovanje na Manhattnu za manj kot 300.000 dolarjev. (Ja, dejansko stanovanje-ne omara! In ja, nakup za lastništvo, ne za najem!) Vsake toliko pride na trg zadruga korporacije stanovanjskega razvojnega sklada (HDFC), ki ponuja redko in cenovno ugodno možnost za bodoče kupce. kupci stanovanj.
Toda odvračilna novica? Ne samo, da so precej redke, te nepremičninske kupčije so tudi nekoliko ulov: 22 Če želite kupiti eno, morate imeti letno plačo pod določenim pragom, ampak pri plačilu položnic (in v nekaterih primerih tudi za celotno kupnino) morate imeti pri roki znaten denar. To bistveno omejuje skupino lovcev na hiše, ki lahko dejansko kupijo to vrsto zadruge. V redkih primerih ljudje prihranijo. Velikokrat pa so ljudje (pomislite na nedavno diplomirane študente) s skromno plačo, ki pridejo v dediščino ali dobijo finančno spodbudo od svojih družin, ali upokojenci brez mesečnih dohodkov, vendar z veliko denarja v rezervah. Vzdih.
Newyorški HDFC sodelavci so nastali v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja, ko so med gospodarsko krizo najemodajalci začeli zapuščati svoje stavbe. Stavbe so bile predane stanovalcem na upravljanje. Začelo se je kot poskus, od takrat pa se je razvilo v nišno pot za nakup stanovanj iz New Yorka z nizkimi do srednjimi dohodki.
Enote so običajno precej pod tržno vrednostjo, kar pomeni, da bo vaša hipoteka stala manj kot najem enote podobne velikosti, pojasnjuje Eugene Gamble, vlagatelj v nepremičnine in starejši partner z Šepetalci nepremičnin, podjetje za naložbe in razvoj nepremičnin.
Zanimivo? Tukaj je še nekaj, kar pravijo nepremičninski strokovnjaki, ki jih morate vedeti o HDFC sodelavcih.
vedno vidim 555
Omejitev dohodka je stroga
Poleg tega, da so HDFC co-ops poleg ugodnejše cene pogosto tudi mesta z močnim občutkom za skupnost, pravi Molly Franklin , nepremičninski posrednik s CitiHabitati realnost.
Prva stvar, ki jo morajo kupci vedeti, je, ali izpolnjujejo pogoje za omejitev dohodka stavbe, in morajo biti sposobni prikazati te številke v dveletni davčni napovedi, pravi Franklin. Ni univerzalne zgornje meje dohodka in formule za določanje zgornje meje dohodka se razlikujejo glede na zadruge. Hauseit, ki ga lastniško podjetje prodaja v New Yorku, je sestavil a vzorčni vodnik za izračun smernic za omejitev dohodka. Lahko si ogledate tudi a vzorčna vloga , ki običajno zahteva podatke o bančnem računu, osebne reference in razlago, zakaj želite živeti v stavbi.
Slika nadomestnega mesta Lucasa Callejasa , nepremičninski posrednik s Trojna meta nepremičnine v New Yorku, pravi, da je za kupce pomembno, da razmislijo, ali jih čakajo dodatni bonusi ali povišice. Če je tako, bi bilo morda vredno zaprositi vaše podjetje, da jih odloži, če ste blizu zgornje meje dohodka.
3 / .33
Nekatere stavbe, odvisno od programa, ne bodo dovolile dolarja nad zgornjo mejo, pojasnjuje. Drugi imajo lahko nekaj prostora za gibanje z majhno mero prilagodljivosti.
V zgradbah z nižjimi dohodki vladajo upokojenci z močnimi financami, vendar z nizkimi dohodki in nakupi daril za odrasle otroke, pojasnjuje Franklin, ker je toliko teh nakupov v gotovini.
Mnogi [enote] gredo k ljudem, ki imajo morda starše ali stare starše z znatnimi denarnimi sredstvi, ali ljudem, ki so zapustili visoko plačana delovna mesta in zdaj delajo na področjih, kjer zaslužijo manj, vendar se jim zdi to bolj koristno, pravi Franklin.
Ena pogosta napačna predstava? Dolga leta ne morete zaslužiti istega dohodka.
Ljudje postanejo nervozni, da bo stavba zahtevala, da po nakupu nikoli ne zaslužite več kot zgornja meja dohodka, pravi. Stavba ne bo večno spremljala vaših prihodkov in lastniški najem vam ne bo iztrgal iz rok, če boste leto po nakupu dobili odlično promocijo.
Še ena močna točka: Kupci morajo ugotoviti, ali je bila stavba odobrena za hipotekarne kredite, pravi Franklin. Nekatere stavbe niso v močnem finančnem stanju, zato banke verjetno ne bodo posojale denarja, poudarja.
kaj 1111 pomeni duhovno?
Običajno HDFC -ji zahtevajo nekoliko nizko, 10 -odstotno akontacijo, pojasnjuje Debra Bechtel , profesor na pravni šoli v Brooklynu, ki poučuje kliniko, osredotočeno na HDFC; vendar nekatere bolj vroče soseske zahtevajo ves denar.
Če vprašanje denarja ni bilo dovolj, mora kupce odobriti tudi zadružni odbor stavbe. Organizacija, imenovana Odbor za pomoč pri urbani domačiji ima program za predhodno preverjanje upravičenosti ljudi, ki jih zanima življenje v HDFC.
Niso naložbene nepremičnine.
Kupci ne bi smeli pričakovati, da bodo s HDFC zaslužili veliko denarja. Da, čeprav vam je ob nakupu stanovanja dovoljeno imeti večji dohodek, bo naslednji prebivalec kupca ob nakupu najverjetneje moral zaslužiti pod zgornjo mejo dohodka. Vse je odvisno od pravil vaše stavbe.
Cena pri nadaljnji prodaji ni omejena, vendar je razumevanje, da bo zgornja meja dohodka vplivala na to, koliko boste lahko dobili pri nadaljnji prodaji, zelo pomembno za obvladovanje pričakovanj, pravi Franklin.
Poleg tega so davki (ali pristojbine za prenos, plačane stavbi za vzdrževanje rezerv pri prodaji) običajno visoki, da se prepreči sheme hitrega bogatenja.
pomen 111
Enota mora biti vaše primarno prebivališče.
Vedno skrbim, da moji kupci vedo, da je to res le primerna možnost za nekoga, ki stanovanje uporablja kot primarno prebivališče, saj HDFC ne dovoljujejo ljudi, ki kupujejo za pied-à-terre, in imajo stroge politike podnajemnine, pojasnjuje Shelly Place , agent Triplemint.
Plačate manj - vendar tudi običajno (običajno) dobivate manj.
Mnogi HDFC-ji zahtevajo drage prenove, da bi dosegli razumne življenjske standarde, zato je možno, da bodo vaši stroški iz žepa višji od mnogih alternativ na ključ, pojasnjuje Gamble.
Enote HDFC so namenjene ljudem z nizkimi do srednjimi dohodki, zato imajo običajno nizke stroške vzdrževanja, Šepetalci nepremičnin 'Pravi Gamble. Te pristojbine pa imajo svojo ceno: nizke stroške vzdrževanja pomenijo manj likvidnih sredstev, ki jih ima stavba za popravila, zato je stavba lahko nagnjena k varnostnim ali vzdrževalnim pomislekom.
In čeprav to velja za nekatere stavbe, se z manhattanskimi HDFC -ji dogaja nekakšna renesansa. Priliv nedavne prodaje HDFC pomeni, da imajo stavbe v svoji blagajni več; mnogi dobivajo prepotrebne nadgradnje in se odpirajo tudi financiranju, pravi Franklin.
duhovni pomen 411
Vzemite s seboj? HDFC -ji ne spadajo v kategorijo preveč dobrih, da bi bili resnični; vsekakor pa pridejo z nekaj ovirami.
