Nepremičninski trg je bil na a divja vožnja v zadnjih dveh letih — in vzponov in padcev še zdaleč ni konec.
Za več podobnih vsebin sledite
Obrestne mere za 30-letne hipoteke zdaj nihajo okoli sedem odstotkov , zaradi česar je nakup stanovanja trenutno zelo drag. Pozitivna stran so višje obrestne mere naj pomeni manj tekmovanje na razstavah in odprtih dnevih, manj ponudbenih vojn in navsezadnje nižje cene. Toda ali se vse to dejansko dogaja?
'Trg je popolnoma upadel in doživlja temeljni premik,' pravi Haley Cutter , nepremičninski posrednik v Massachusettsu. 'Na splošno zvišanje obrestnih mer vodi k previdnosti kupcev, ko se nanaša na nakup stanovanj.'
Želel sem bolje razumeti, kaj nekateri od teh makroekonomskih dejavnikov dejansko pomenijo za današnje kupce, ki so na lovu za novim domom, zato sem preveril pri peščici nepremičninskih strokovnjakov. Evo, kaj so imeli povedati.
Gotovina je še vedno kralj
Obrestne mere – ki jih Fed še naprej zvišuje v prizadevanju zaustaviti inflacijo in, upajmo, preprečiti recesijo - določiti, kako drago je izposojanje denarja. Visoke obrestne mere pomenijo, da je izposojanje denarja za nakup hiše dražje. Zaradi tega se kupci, ki si ne potrebujejo nujno izposojanja denarja, v celoti opustijo hipoteke in plačajo v gotovini.
»Več kot 75 odstotkov naših jesenskih transakcij je vseh gotovinskih,« pravi nepremičninski agent Jared Barnett .
To ni idealno za kupce, ki narediti še vedno treba vzeti hipoteko, saj se prodajalci pogosto raje odločijo vse-cas h ponudbe namesto tistih, ki zahtevajo financiranje.
Prodajalci se počasi ujamejo
To je osnovna ponudba in povpraševanje: med pandemijo so bile obrestne mere nizke, zaradi česar je bilo izposojanje denarja poceni. To pa je pomenilo, da je več kupcev iskalo hiše (veliko povpraševanje). Skupaj z omejeno ponudbo razpoložljivih domov je to pognalo cene skozi streho (namenjena igra besed).
Zdaj je zaradi visokih obrestnih mer manj kupcev, ki iščejo. Teoretično bi se morale cene znižati - in do neke mere so se. V štirih tednih, ki so se končali 2. oktobra (najnovejši razpoložljivi podatki), je bila povprečna izklicna cena nižja za sedem odstotkov od rekordne vrednosti v maju. Toda pri 373.725 $ je še vedno sedem odstotkov več kot pred letom dni, glede na Redfin. podatke .
Številni prodajalci se še spominjajo dni polnih odprtih vrat in dražbenih vojn in še ne hitijo z nižanjem cen na borzi ali sprejemanjem nižjih ponudb.
»Nekateri prodajalci razumejo, da se je trg spremenil, in ni nujno, da imajo prednost,« pravi nepremičninski posrednik Bill Kovalchuk . 'Nekateri prodajalci to dobijo, mnogi pa ne.'
Še en dejavnik: prodajalci se prav tako kot kupci ukvarjajo z visokimi obrestnimi merami. Morda menijo, da morajo prodati svoj trenutni dom za najvišjo ceno, da bi si lahko privoščili novega, zato so se odločili, da ne bodo popustili pri ceni. (Obrestne mere vodijo tudi nekatere prodajalce v preprosto ostani na mestu zaenkrat, kar pomeni, da je ponudba razpoložljivih stanovanj na trgu manjša, kar prav tako pomaga ohranjati visoke cene.)
'Prodajalci so trdni in se upirajo znižanju ali srečanju na sredini, če dobijo ponudbo, ki jim ne ustreza,' pravi nepremičninski agent Todd Maloof .
To ni dobra novica za kupce, saj že zdaj plačujejo veliko več obresti, kot bi jih pred letom ali dvema, zato resnično potrebujejo znižanje cen, da bi si lahko privoščili dom.
Dobra novica je, da se bo trg sčasoma popravil, prodajalci pa bodo morali znižati svoje cene ali tvegati, da bo nepremičnina obstala na trgu dolgo časa. Morda bo trajalo le nekaj časa.
Tudi poceni hiše so drage
Zaradi tega, kako visoke so obrestne mere trenutno, imajo kupci, ki že delajo z majhnim proračunom, še ožji izbor stanovanj, ki si jih dejansko lahko privoščijo. S sedemodstotno obrestno mero še tako razmeroma poceni ali dostopne hiše hitro postanejo nedosegljive zaradi dodatnih stroškov obresti.
»Kupci imajo končne dohodke, višji stroški financiranja pa povečajo njihove skupne tekoče stroške, kar zmanjša znesek, ki si ga lahko privoščijo za financiranje, in s tem znesek, ki ga lahko plačajo za enoto,« pravi nepremičninski posrednik. Rachel Lustbader .
Kupci lahko še vedno vstopijo – in zdaj je morda pravi čas
Vse to se morda zdi veliko slabih (ali v najboljšem primeru mlačnih) novic. Toda pri pogajanjih trenutno imajo kupci vsekakor prednost. Domovi so na trgu dvakrat dlje kot letos spomladi, sodeč po podatke iz Redfina, zato so motivirani prodajalci, ki se res morajo preseliti, morda pripravljeni kupcem ponuditi nekaj koncesij.
Bistvo: če vam lahko odobrijo hipoteko ali slučajno imate kos denarja, bi morda želeli razmisliti o nakupu takoj zdaj. Seveda se odločitev zelo razlikuje od osebe do osebe, odvisno od edinstvene situacije vsakega posameznika. Toda če je to nekaj, o čemer že nekaj časa razmišljate, je zdaj morda končno čas, da pritisnete na sprožilec.
»Kupci imajo priložnost, ki je niso imeli več kot dve leti: vstopiti v dom,« pravi Nicole Rueth , posojilodajalec s sedežem v Denverju s podjetjem Fairway Independent Mortgage Company. 'Kupci se lahko pogajajo o ceni, pregledu in koncesijah.'
Da, plačali boste več obresti. Toda kot modro poudarja Rueth, se obrestne mere spreminjajo in lahko se refinancirate v hipoteko z nižjo obrestno mero. Poleg tega se lahko, če počakate, da se tečaji znižajo, znova borite s številnimi drugimi kupci.
'Ko se bo gospodarstvo premaknilo v recesijo - in bo - se bodo stopnje znižale,' pravi. 'Kupci se danes lahko stiskajo v svojem toplem domu in refinancirajo v nižje mesečno plačilo v primerjavi s tekmovanjem z drugimi kupci, ki se vrnejo, ko obrestne mere padejo.'
