Ko sva opazila, kako so se naši starši upokojili in morajo še vedno plačevati hipoteko s fiksnim dohodkom, sva se z možem odločila, da bova storila vse, da to preprečita sama. Zato smo k hipotekam pristopili z agresivnimi koraki, ki niso za vsakogar, vsekakor pa so nam uspeli.
Hipoteka 1:
Za svoj prvi dom smo kupili hišo, ki je stala manj kot hipoteka, za katero smo bili odobreni, skoraj podvojili mesečna plačila, da bi odšteli glavnico, denar plačali glavnici, ko nismo bili odgovorni za PMI, in celo refinancirali. Uspelo nam je v samo 10 letih zmanjšati ravnovesje naše 180.000 USD, 8-odstotne 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero na 60.000 USD, kar je prihranilo na stotine tisoč dolarjev potencialnih plačil obresti.
Hipoteka 2:
Toda vse to se je spremenilo, ko smo se morali preseliti v Nashville na novo delo mojega moža. Odšli smo iz skoraj izplačanega doma v zameno za 150.000 dolarjev pologa. Trg Nashville je bil vroč, a tudi precej dražji od predmestja Atlante (in z dvema otrokoma smo potrebovali večjo hišo). Našli smo dom, ki nam je bil všeč, za 635.000 dolarjev, odšteli 135.000 dolarjev in zaprosili za novo 30-letno hipoteko s 5-odstotno fiksno obrestno mero. Čeprav smo si želeli, da bi dobili 15-letno hipoteko (v Gruziji smo bili tako blizu poplačila!), Se nam na nestanovitnem stanovanjskem trgu ni zdelo finančno praktično ali pametno.
Na koncu smo plačali 3.600 dolarjev na mesec - 1.000 dolarjev več na mesec, kot smo jih plačali, in 2.000 dolarjev več, kot smo morali plačati za staro hipoteko v Atlanti. Nismo si mogli privoščiti podvojitve teh plačil, kot smo to storili prej, zato smo se odločili, da se držimo predvidenih plačil posojila - čeprav smo izračunali, da bomo plačali dodatnih 512.000 USD obresti. To je bilo ogromno, saj je bilo finančno veliko večji napad kot naša prva hipoteka na dom. Čeprav je bil dom dražji, kot smo ga bili vajeni plačevati, smo se spet odločili za nakup stanovanja, ki je nižje od tistega, kar nam je banka odobrila, zato smo imeli nekaj prostora za premikanje.
Ko je pet let pozneje gospodarstvo padlo, se je stanovanjski trg drastično spremenil: obrestne mere so padle na skoraj 2 odstotka ... in vrednost naše hiše se je zmanjšala za 15 odstotkov. Znova smo želeli refinancirati, da bi znižali obrestno mero, vendar je bila potrebna ocena s stroški zapiranja blizu 10.000 USD. Odločili smo se, da to ni praktično in da bi denar bolje vložili v odplačilo glavnice.
Shrani Pripnete Oglejte si več slik (Zasluga za sliko: Tanya Lacourse)
Vnesite Preoblikovanje
Zato sem začel raziskovati druge možnosti in našel malo znan proces, ki bi v bistvu naredil isto stvar za samo 100 USD pristojbin: Preoblikovanje , ali ko v hipoteko vplačate veliko denarja in to neposredno vpliva na znesek glavnice. Čeprav se rok posojila ne skrajša, gre za celotno veliko plačilo glavnico namesto obresti. In ker so se tudi bančne obrestne mere občutno znižale, smo mislili, da bomo za svoj denar dobili več denarja, če bomo ta denar namenili hipoteki, kot če bi jo pustili prihraniti.
Na srečo je bila tehnološki industriji dobro - delo mojega moža nam je dajalo letne bonuse in delniške opcije, zato smo se odločili, da bomo nekaj tega dodatnega denarja uporabili za hipoteko. Po posvetovanju z našim davčnim odvetnikom in posojilodajalcem smo vzeli 200.000 dolarjev, ki smo jih prihranili v preteklih letih, in prenovili: Naš mesečni znesek plačila se je zmanjšal za polovico!
Pa vendar smo še vedno plačevali 3600 dolarjev na mesec. In potem je bil v dveh letih po prenovitvi moj mož odpuščen in prejel veliko odpravnino. Na srečo je imel pripravljeno še eno službo in ta denar smo skupaj z drugimi prihranki lahko porabili za poplačilo hipoteke!
Življenje po hipoteki
Ampak še nismo bili doma: Čeprav je bila naša hipoteka poplačana, je bil naš lastniški kapital manjši, kot smo zanj plačali - in trajalo bi celo desetletje, da se vrednost vrne na tisto, kar smo zanj plačali ( in na srečo je samo dve leti kasneje vreden 100.000 dolarjev več!) In ker smo veliko svojih prihrankov namenili lastnemu kapitalu, nismo imeli pri roki toliko denarja, kot bi si želeli. Tako smo po nasvetu posojilodajalca odprli kreditno linijo domačega kapitala v višini 50.000 USD, da bi nam zagotovili nekaj likvidnih sredstev. Prav tako smo morali pogledati, kako je to vplivalo na naše bonitetne ocene, ker nismo imeli več mesečnih posojil (niti bankovcev za avto ali računov za revolving stroške). Čeprav je prišlo do začetnega padca po izplačilu, je naša kreditna ocena uspela reči v nizkih 800 -ih tudi brez posojil na obroke.
Vsekakor pa se mi je zdelo super, da nisem imel pretiranega pritiska velikega mesečnega plačila - še posebej, ko je bil moj mož odpuščen nekaj let kasneje. Še vedno moramo plačati davke in zavarovanje (približno 6200 dolarjev na leto, ki jih v začetku leta plačujemo v enkratnem znesku - nikoli ni zabavno po praznikih). Je pa veliko olajšanje, če imamo vsak mesec dodatnih 3.800 USD, ki jih lahko namenimo drugim ciljem varčevanja, kot so načrtovanje fakultete, veliki domači projekti, sredstva za nujne primere in prihranki ob upokojitvi. Resnično neverjetno je, če ste hipotekarni brez 45 let (namesto 65, kot smo sprva pričakovali) in resnično fenomenalno videti, koliko smo prihranili!
