Veste, da želite kupiti dom - preprosto niste prepričani, kje začeti. In ni čudno: nakup vašega prvega doma je lahko dolg, zastrašujoč proces, poln grobih stvari, kot so matematika, pravni dokumenti in huda konkurenca. Ampak ne bojte se: prvi kupci, tako kot vi, to počnete ves čas, mi pa vas bomo vodili skozi postopek.
Najprej se morate prepričati, da ste čustveno in finančno pripravljeni na nakup stanovanja. Upajmo, da ste v zadnjih nekaj letih postali trdni finančni temelji - to pomeni zaslužiti stabilen dohodek, prihraniti za polog in izboljšati kredit, da se lahko kvalificirate za hipoteko.
Iskanje
Ni škode, če se oglasite na dnevih odprtih vrat, preden ste uradno pripravljeni na nakup, samo zato, da bi dobili občutek o trgu in o tem, kaj vam je všeč in česa ne. Ko pa imate na razpolago svoje finance, je čas, da resno začnete.
Če najemate, začnite iskanje približno šest mesecev pred iztekom najema, pravi Marie Presti, lastnica/posrednik pri Skupina Presti v Newtonu, Mass. Za povprečnega kupca stanovanj traja dva do tri mesece, da najde nepremičnino, in ko daš ponudbo, je to še šest do osem tednov, pravi. Na trgih z veliko konkurenco in malo zalog pa lahko iskanje traja dlje.
Dobro je začeti s prvim razredom kupcev stanovanj, ki vas bo seznanil s postopkom in nekaj zaupanja vrednimi nepremičninskimi strokovnjaki na vašem območju. Vsekakor razmislite o prvem tečaju nakupa stanovanja, da se naučite čim več, zato ni tako strašno, pravi Presti. Dokončanje takega razreda je tako ali tako pogosto pogoj za programe posojil za prve kupce stanovanj, zato je dobro, da si to zgodaj vzamete v pas.
Približno v tem času boste želeli začeti sestavljati svojo nepremičninsko ekipo, začenši z zastopnikom kupca in hipotekarnim posojilodajalcem. (Kasneje boste potrebovali tudi nepremičninskega odvetnika, hišnega inšpektorja in zavarovalnega zastopnika.) Vprašajte okoli, preberite ocene nepremičninskih posrednikov o Zillowu ali Truliji ali preverite, ali ima vaš učitelj kakšno priporočilo za zastopnika kupca. Če vam je nepremičninski posrednik všeč in mu zaupate, vas lahko na splošno usmerijo k drugim lokalnim strokovnjakom, s katerimi so delali v preteklosti, od posojilojemalcev do zavarovalnih zastopnikov.
kaj pomeni angelska številka 444
Državni zakoni se razlikujejo, vendar bo zastopnik kupca zastopal vaše interese pri iskanju vašega doma in se pogajal v vašem imenu ter na splošno od prodajalca prejme zmanjšanje provizije, ko končno kupite stanovanje (kar pomeni, da jim ne plačate neposredno). Izberite nekoga, ki dobro razume lokalni trg - in ki mu zaupate, da bo skrbel za vas.
Začnite s kratkim posvetovanjem s svojim agentom, da boste na isti strani - vedeti morajo, kaj iščete. Presti svojim novim kupcem daje domačo nalogo in jim naroči, naj pripravijo seznam svojih petih najpomembnejših stvari, o katerih se ne morete pogajati, ki jih dom mora nujno imeti, kar se lahko giblje od osrednjega zraka do določenega mesta ali lokacije, nato pa dajejo prednost njim. In če kupujete nepremičnino z nekom drugim, bi morali isto narediti ločeno, nato pa se morate skupaj združiti in ta seznam združiti v en prednostni seznam, pravi. To lahko traja tedne in tedne.
Nato jim Presti naroči, naj naredijo uvrščene sezname svojih petih najboljših postavk na seznamu želja-in združita oba seznama skupaj. Razen če se med vama vidno prekrivata, bo ta seznam pogosto vseboval kombinacijo izločenih stvari, ki jih je treba iz prvega seznama. Toda vsaka funkcija, na kateri lahko ostanete prilagodljivi, vas odpre več potencialnim domovom - in cenovnim razredom.
Če naštejete ta merila, se boste osredotočili na tisto, kar vam je zares pomembno, ko gledate hišo, pravi Presti. Če ljudje šele začnejo ogledovati hiše in nimajo tega pripravljenega seznama, gredo noter in če ima lepo kuhinjo, se jim nenadoma zdi super. Gledajo kozmetiko in to bi morala biti ena zadnjih stvari, na katere bi se morali osredotočiti, pravi.
Najprej preverite, ali izpolnjuje vaša merila, kaj vam je pomembno. Drugič, strukturni vidiki - koliko je stara peč, streha, okna - preden začnete preverjati, ali ima pomivalni stroj iz nerjavečega jekla, pravi Presti. Ker kot lastnik hiše lahko kadar koli popolnoma spremenite notranjost hiše ali stanovanja. Imate ga v lasti in ga lahko sčasoma vedno popravite. Ne morete pa pobrati hiše in jo premakniti stran od prometne ulice.
747 angelsko število ljubezen
Shrani Pripnete Oglejte si več slik (Zasluga za sliko: Craig Kellmann)
Pridobite predhodno odobritev
Preden začnete obiskovati domove, morate predhodno odobriti hipoteko. Najprej, če takoj najdete svojo sanjsko hišo, boste morda zamudili, ko boste iskali financiranje. Dala pa vam bo tudi realna pričakovanja glede tega, kaj si lahko privoščite. Običajno predlagam, da to storite že zgodaj, saj je lahko presenetljivo in vznemirljivo, ko kupec končno odide do posojilodajalca in prosi za predhodno odobritev, in ugotovijo, da je njihova kreditna sposobnost nižja, kot so mislili, ali pa nimajo kupne moči jih potrebujejo, pravi Presti.
V spletu primerjajte nekaj različnih posojilojemalcev in hipotekarnih produktov, vključno s tistimi, ki jih ponujajo lokalne kreditne zadruge, če ste upravičeni, in posojili za prve kupce stanovanj, ki jih ponujajo prvi vašo državno agencijo za stanovanjsko financiranje .
Za hipotekarno vlogo boste morali zbrati plačilne liste, davčne napovedi in drugo finančno dokumentacijo. Te shranite v mapo za čas iskanja doma, saj jih boste morali znova predložiti, ko dokončate hipoteko (ali če vam poteče 90-dnevna predhodna odobritev).
S kupčevim zastopnikom na vaši strani in pismom o predhodni odobritvi ste zdaj pripravljeni zalezovati oglase in pobrskati po zemlji za svoj sanjski dom-in dati ponudbo, če jo najdete.
Ponudba
Ko najdete pravo hišo, vam bo vaš agent pomagal pri pisanju in oddaji ponudbe. Dober zastopnik kupca bo poskušal zbrati nekaj podrobnosti o prodajalcu, ki bi lahko izboljšale vaše možnosti (in določi ali morate predložiti osebno pismo tudi) in bo dovolj dobro poznal lokalni trg, da bo vaša ponudba konkurenčna.
Naloga vašega agenta je ugotoviti motivacijo prodajalca, ali obstajajo druge ponudbe in kaj je za prodajalca pomembno pri ogledu ponudb, pravi Presti. S temi informacijami boste morda lahko na manjše načine naredili svojo ponudbo privlačnejšo. V mnogih primerih se bodo naučili, da je denar seveda pomemben, vendar to ni edino. Mogoče jim je res pomembno, da se na določen dan zaprejo.
Običajno boste morali v svojo ponudbo vključiti varščino, imenovano resnega denarja , ki znaša od 1.000 do 10.000 USD ali več. Ta denar se uporabi za kupnino, če je vaša ponudba sprejeta, in vam ga vrne, če ne, če pa kršite pogoje sprejete ponudbe, ga ni več.
Shrani Pripnete Oglejte si več slik (Zasluga za sliko: Marisa Vitale)
Počakaj in skrbi
Vzemite to od mene, pri dajanju ponudbe je potrebno veliko poguma: zavezujete se, da boste plačali stotine tisoč dolarjev, zato morate resnično všečkati - morda ljubiti - kraj. Hkrati je povsem mogoče, da bo vaša ponudba zavrnjena. Mi se zaljubil in ponudili za tri domove v enem letu, preden je bila naša četrta ponudba dokončno sprejeta; vsaka zavrnitev je bila uničujoča.
Judy Alexander, nepremičninska posrednica pri skupini Higgins Group v Lexingtonu v Massachusettu, je dejala, da so bili nekateri njeni kupci 10 ali večkrat boljši, preden so bili končno uspešni - vsak je imel svoje naporno razočaranje. To je agonija, je rekla. Največji del [tega dela] je socialni delavec. To niso vse nepremičnine.
Sarah Korval, ki je leta 2016 z možem Scottom kupila hišo, pravi, da takrat stvari postanejo res stresne. Bilo je veliko premikajočih se delov, ki so se takoj po naši ponudbi zagnali. Po njenih besedah je bil vihar. Zgodilo se je tudi, da je bila ponudba sprejeta v tednu, ko smo odhajali na počitnice, zato smo morali poslovati iz nacionalnega parka s slabimi celičnimi storitvami. Poskus hitrega naročila testa radona, ko osebe na drugi strani ne slišite, ne pomaga pri vašem krvnem tlaku.
kaj pomeni številka 999
Inšpekcijski pregled doma
V normalnih tržnih razmerah bi morala vaša ponudba vsebovati nepredvidene stroške, ki vam omogočajo, da opravite hišni pregled v približno enem tednu od sprejete ponudbe. To vam omogoča, da odstopite od nakupa ali se ponovno pogajate o ceni, če domači pregled odkrije prej neznane težave.
Domači inšpektor bo pregledal strukturno in mehansko stanje doma, pravi Jorge Colon, vodja programa pri Mentorji za nakup stanovanja , program neprofitne organizacije Allston-Brighton Development Corp. v Bostonu.
Niso vsevedni, vendar vas domači inšpektor na splošno lahko opozori na očitne težave ali potencialne težave, ki bi jih morda morali podrobneje preučiti pri specialistu, na primer inšpektorju za zatiranje škodljivcev ali gradbenem inženirju. Inšpekcijski pregled v povprečju od 300 do 500 dolarjev , in naj traja nekaj ur. Če lahko, je dobro, da inšpektorja zasenčite, če želite izvedeti o hiši.
Domači inšpektor vam bo na primer povedal, če je treba v bližnji prihodnosti zamenjati ogrevalni sistem ali streho, kar bi lahko bilo drago popravilo, pravi Colon. Če ste vključili nepredvidene inšpekcijske preglede, se lahko na podlagi poročila inšpektorja odločite, ali se boste o transakciji ponovno pogajali ali celo odstopili, ne da bi pri tem izgubili depozit. Toda domači inšpektor vam ne more povedati, ali bi morali kupiti dom ali ne, dodaja Colon. To je odvisno od kupca.
Na vročem trgu se lahko prvi kupci trudijo slediti kupcem gotovine in se lahko počutijo pritisnjene, da opustijo nepredvidene stroške iz svoje ponudbe-na primer nepredvidene stroške na domu. Mislim, da moraš za to biti pravi kavboj, resno mislim, mi je rekel Alexander. Po drugi strani pa, če želite sodelovati, prodajalci običajno ne želijo sprejeti ponudbe z nepredvidljivimi pregledi, če gre za več ponudb.
Eden od načinov, kako Aleksander predlaga, da se tega izognemo na konkurenčnih trgih, je, da med hišo odprtih vrat in ko pridejo vse ponudbe, običajno nekaj dni kasneje, stisne hišni pregled. Drugi je, da se vrnete in si drugič ogledate hišo pred iztekom ponudbe, in tokrat z dobro poučenim izvajalcem ali prijateljem, ki lahko meri velikost ogrevanja, elektriko, vodovod, glavne sisteme hiša, je rekla.
22.2.22
Colon opozarja, da se ne odpoveste svojim nepredvidljivim dogodkom, razen če imate sredstva za kritje vseh nepričakovanih popravil. Ko pišete ponudbo, se prepričajte, da so vključeni pogoji za vas realni, je dejal. Ne dovolite, da vas konkurenčnost trga prisili k čustvenim odločitvam.
Kupoprodajna pogodba
Ko ste opravili pregled doma in sta po vseh pogajanjih obe strani pripravljeni nadaljevati, je čas za podpis končne pogodbe, ki se pogosto imenuje kupoprodajna pogodba (P&S). To bo določilo končno nakupno ceno, datum zaključka in druge pravne podrobnosti o prodaji. Lahko vključuje dodatne nepredvidene stroške, ki ščitijo vas ali prodajalca: na primer, hipotekarni stroški bi vam omogočili, da odstopite, če ne morete zagotoviti financiranja.
Predložite končno hipotekarno vlogo in kupite zavarovanje lastnikov stanovanj
Ko je P&S podpisan, je čas, da dokončate financiranje. Predložili boste končno hipotekarno vlogo - osvežitev prejšnje vloge, z novimi plačilnimi listi in bančnimi izpiski - za strožje zavarovanje. V tem obdobju imejte kreditno kartico zaklenjeno, saj ne želite, da bi nenadno razsipanje kreditne kartice znižalo vašo kreditno oceno in pokvarilo vašo hipotekarno vlogo.
Približno v tem času bo vaš posojilodajalec običajno najel ocenjevalca, da oceni vrednost nepremičnine. To bo stalo približno 300 do 400 dolarjev , čeprav se lahko prišteje k vašim stroškom zapiranja. Če dražite nad izklicno ceno, je to lahko nekoliko živčno, saj morate oceno približati dogovorjeni kupnini ali nad njo-posojilodajalec vam ne bo posodil več denarja, kot je mesto vredno.
Zdaj, ko delate z dokončanimi številkami, je to pogosto točka, ko se bodo kupci odločili, da bodo obrestno mero zaklenili za 30 ali 45 dni - dovolj dolgo, da bodo obdržali vse številke na svojem zadnjem datumu. (Vendar se lahko kadar koli v tem postopku odločite za zapiranje obrestnih mer - posojilojemalec vam bo v zvezi s tem lahko svetoval.) Vaš posojilojemalec bi vam moral zdaj tudi dati natančno oceno zapiralnih stroškov in vseh zavarovanj. ali davke na nepremičnine, ki jih boste morali plačati (za prihodnje leto) ob zaključku.
Ko že govorimo o zavarovanju lastnikov stanovanj, jih boste morali dobiti, preden boste lahko zaprli dom - banka vam ne namerava izročiti več sto tisoč dolarjev brez potrditve, da je njena naložba zavarovana. Vaš nepremičninski posrednik bi vam morda lahko priporočil lokalnega zavarovalnega zastopnika, če pa ste zadovoljni z avtomobilskim zavarovanjem, jih lahko povprašate o združevanju polic za lastnike avtomobilov in lastnikov stanovanj za popust. Če ste v dvomih, poiščite neodvisnega zastopnika, ki lahko v vašem imenu nakupuje po najboljših cenah in kritju.
Zapiranje
Tik pred zaprtjem boste imeli priložnost narediti zadnji ogled hiše, da se prepričate, da je prazna, čista in bolj ali manj nedotaknjena-ista hiša, za katero ste se strinjali, da jo boste kupili. Napetosti so na tej točki morda visoke, vendar nobena od strank ne želi, da bi posel zdaj padel, zato lahko upamo, da se bodo razrešile vse podrobnosti. (Naš prodajalec je poskušal za seboj pustiti ogromen, grd kos pohištva - nismo ga imeli.)
vedno gledam 11
Postopki zapiranja so različni, vendar se na splošno srečate s prodajalcem, nepremičninskimi agencijami in odvetniki, da podpišete akt - in svojega Johna Hancocka dodate v približno sto drugih pravnih oblik. Vaš zastopnik ali odvetnik vam lahko razloži vse, česar ne razumete - v redu je postavljati vprašanja. Konec koncev je to precej velik posel.
Shrani Pripnete Oglejte si več slik (Zasluga za sliko: Diana Liang)
In na koncu, voila! Dobili boste ključe nove hiše. Čestitamo!
