Kdo od nas ni uresničil vizije, da bi kupil hišo v stiski, jo popravil in jo prodal za lep dobiček? V oddajah HGTV je videti preprosto in zabavno. Toda včasih tudi veterani teh oddaj in profesionalci z velikimi žepi boj za zaslužek pri prevračanju hiš - ali vsaj dovolj, da je vredno stresa in težav.
Niste prepričani? Predstavljajmo si, da kupimo utrujeno staro hišo za 300.000 USD, 50.000 USD vložimo v popravila in izboljšave ter jo za 400.000 USD prodamo za dobiček v višini 50.000 USD. Sliši se super, kajne? No, v imenu počenja mehurčkov poglejmo, kako lahko ostri robovi resničnosti naredijo luknje v naši zvijačni fantaziji.
1. razlog: provizije
Vsakič, ko prodate hišo, začnete z izgubo, saj boste v povprečju plačali od 5% do 6% provizij za nepremičnine. Tudi če ste nepremičninski posrednik, boste običajno morali plačati vsaj provizijo zastopnika kupca v višini 2,5% do 3%. Toda za večino ljudi to pomeni, da potrebujete dom, da cenite vrednost za vsaj 5%, samo da bi dosegli vrednost.
S povprečjem po vsej državi, ki znaša 5,26% provizije, bomo za prodajo našega 400.000 USD stanovanja plačali 21.040 USD nepremičninskih provizij - številka, ki sploh ne vključuje trženja ali uprizoritve. To zmanjšuje naš dobiček na 28.960 $.
2. razlog: čas ni na vaši strani
Remodeling oddaje na HGTV so urejene tako, da zgostijo dolg in zapleten proces do ene same epizode. Resnica je, da vsak projekt prenove zahteva čas - in običajno veliko več, kot si mislite. Izvajalec Tom Silva iz PBS Ta stara hiša je rekel Pričakujte, da bo popolna prenova kuhinje trajala dva do šest mesecev. Za kakršen koli proračun in časovni okvir se odločite, trajalo bo dlje in stalo vas bo več, mi je januarja rekla Silva. To je zato, ker se med velikim preoblikovanjem skoraj vedno pojavijo nepričakovane težave ali spremembe oblikovanja.
In to če lahko sploh dobite izvajalca. Smo sredi a pomanjkanje kvalificirane delovne sile , na zasedenih trgih pa so dobre gradbene prednosti rezervirano več mesecev ; lahko traja nekaj tednov, da dobite povratni klic ali ponudbo. In brez koristi občinstva na nacionalni televiziji, bo vaš izvajalec veliko manj delal nadure, da bo dokončal delo na vaši časovni premici, če pride do zapletov.
Toda dlje ko se držite nepremičnine, dlje plačujete režijske stroške, kot so zavarovanje, davki na nepremičnine in komunalni računi. Ob predpostavki, da lahko dokončate delo in prodate dom v šestih mesecih - kar je verjetno optimistično - boste še vedno na polovici davka na nepremičnine, zavarovanja in komunale v vrednosti pol leta. Pri povprečna efektivna stopnja 1,15% , samo davki na nepremičnino v vrednosti 300.000 USD bi po šestih mesecih znašali 1.725 USD; dodamo zavarovanje lastnikov stanovanj ter račune za elektriko, plin in vodo, naš dobiček pa se še zmanjšuje.
3. razlog: davki
Ko navadni ljudje prodajajo dom, jim na splošno ni treba skrbeti za plačilo davkov na dobiček, čeprav je precej velik. Če prodajate dom, v katerem ste živeli dve od zadnjih petih let, ne boste dolžni davkov do 250.000 USD dobička (500.000 USD, če ste poročeni skupaj).
Če pa hišo obrnete v enem letu, se bo vsak dobiček obravnaval kot kratkoročni kapitalski dobiček, ki je obdavčen kot redni dohodek-pri stopnje kar 37% , odvisno od vašega drugega dohodka. Prodajte v drugem letu in dobiček je podvržen bolj prizanesljivi dolgoročni stopnji kapitalskih dobičkov, ki se giblje od 0% do 20% .
Recimo, da nam po provizijah in nosilnih stroških ostane 25.000 USD dobička. Če na dnevnem delovnem mestu zaslužimo več kot 38.700 USD na leto, bo to obdavčeno po stopnji najmanj 22%. Naš dobiček je zdaj zmanjšan na 19.500 USD. In sploh nismo upoštevali stvari, kot so stroški zapiranja, ki prav tako štejejo na tisoče.
Razlog št. 4: To počnejo tudi vsi drugi
Kljub temu, da to ni niti polovica dobička, ki smo si ga najprej zamislili, bi bilo za večino od nas 19 500 USD dobrodošlo. Težava je v tem, da plača prinaša veliko tveganje. Za nakup in sanacijo hiše je potrebna velika naložba kapitala, časa in energije.
Napake so zelo majhne - obstaja pa velika verjetnost, da ne morete prodati hiše za tisto, kar ste upali. Lahko bi vam ostala hiša, ki je ne morete prodati, in nosilni stroški, ki se iz meseca v mesec še naprej kopičijo.
Na današnjem vročem nepremičninskem trgu se to morda zdi malo verjetno, ko se lahko celo popolnoma neopazen bungalov Bay Area proda za več sto tisoč dolarjev nad izklicno ceno.
Toda razmislite o tem: Američani so leta 2017 prevrnili več kot 207.000 domov - največ od leta 2006 . Profesionalni hišni plavuti pravijo, da je konkurenca ostrejša kot kdaj koli prej in da je veliko težje zaslužiti, kot je bilo po stanovanjski krizi.
Še bolj pomembno pa je, da se je veliko teh hišnih plavuti v letu 2006 soočilo s finančnim propadom: do leta 2009 so se vrednosti stanovanj znižale z vrha sredi 2000-ih, milijoni lastnikov stanovanj in plavuti pa so se soočili z zaprtjem. Dejansko nove raziskave kažejo, da bi lahko imeli hišne plavuti so imeli veliko vlogo pri nastanku stanovanjske krize .
Če se prodaja upočasni ali cene začnejo padati v mesecih, ko vlivate denar v nepremičnino, bi lahko prodali v precej drugačnem okolju, kot ste kupili hišo. Dno lahko s stanovanjskega trga pade hitreje kot lahko rečemo 2008.
duhovni pomen leta 1111
