Vsi smo slišali. Če iščete nakup, se morate vedno odločiti za najslabšo hišo v najboljši soseski. Toda ali smo se mnogi od nas kdaj nehali spraševati o tej običajni modrosti? Mislil sem, da se borim proti konvenciji, ko sem kupil eno najcenejših hiš v soseski, ki se je izogibajo številni domačini (in na moje večno razočaranje, ker vozniki Uberja svojim gostom Airbnb govorijo, da se jim je treba izogibati) - ali je to res?
Avtorji Zillow Talk: Nova pravila o nepremičninah , Spencer Rascoff in Stan Humphries, sta se soočila s tem, da stare nepremičnine narekujejo. In uganite kaj: to je pravzaprav grozen nasvet!
Prebral sem njihovo knjigo, tako da vam ni treba (čeprav je odlično branje!), In se pogovarjal Zillow Višji ekonomist Aaron Terrazas, ki me je seznanil s svojimi raziskavami in ugotovitvami. (Naj vam uvodoma povem, da nisem nepremičninski strokovnjak in tega ne igram na internetu. Tukaj delim naučeno in svoje izkušnje. Vaša kilometrina se lahko razlikuje.)
Torej, s hould kupujete najslabšo hišo v najboljši soseski?
Kratek odgovor: Ne.
Zdi se, da pregovor temelji na naši ljubezni do kupčije. Vsi iščejo posel, pravi Terrazas, in če pogledate nazaj, je bilo čutiti, da je bil najcenejši dom v prijetni soseski dober posel ... da je to vhod na zadnja vrata v razgibano območje. In seveda, priznava, če želite z bogatejšimi ljudmi drgniti komolce ali če dostop do bogatejših sosesk, kot so parki in šole, odtehta vašo željo, da bi vrednost vašega doma naraščala, bi to lahko povzročilo, da kupite poceni dom v dobri soseski .
Če pa želite, da bo vaša vrednost doma v naslednjih letih postala gangsterji, njihovi podatki pravijo, da tako ne gre.
Povezano: 7 stvari, ki bi jih rad vedel, preden sem kupil zgornji del za pritrditev
Kako vedo?
Zillow je ustanovilo nekaj ljudi, ki se ukvarjajo z lovom na hiše in so bili razočarani, ker niso imeli dostopa do podatkov, ki so jih imeli posredniki pri prodaji nepremičnin, je pojasnil Terrazas. In ali imajo zdaj kdaj v rokah podatke! Zato so vanjo vkopali.
11 11 pomen časa
Po ceni so razvrstili vse soseske v določenem območju metroja po vsej državi, pravi Terrazas, nato pa so vzeli spodnjih deset odstotkov domov in jih primerjali s splošnim trendom v svojih soseskah.
Knjiga razčlenjuje:
Če bi bil rek pravi, bi moralo spodnjih 10 odstotkov hiš delovati bolje kot dražji domovi v njihovi okolici. Hitrejše spoštovanje bi pokazalo, da je nakup najcenejše hiše v najboljši soseski strategija, ki se resnično izplača.
Ampak - žal - ne. Namesto tega smo ugotovili, da le redko spodnjih 10 odstotkov presega zgornjih 90 odstotkov hiš v poštni številki
Zgodilo se je, da je spodnjih 10 odstotkov cenjenih v skladu z drugimi v soseščini, pravi Terrazas. V redu, to ni dobro ali slabo.
Pravi udarec pride, ko primerjate te drage soseske z drugimi soseskami na območju metroja. Ta draga območja ponavadi slabo delujejo na metro.
Ali, kot pravi knjiga,
Nakup najslabše hiše v najboljši soseski se lahko dejansko obrne. To je zato, ker je bolj bogata soseska glede na njeno večje metropolitansko območje, slabši so domovi v njegovih 10 odstotkih. Skratka, lepša je soseska, večji je mit!
Shrani Pripnete Oglejte si več slik (Zasluga za sliko: Justice Darragh)
Obstaja boljši nasvet:
Evo, kaj morate storiti, če želite dom, ki se bo vrednost hitreje povečevala: spremenite stari rek in kupite najcenejšo hišo v najbolj vroči soseski, kjer, pravi knjiga:
... domovi ponavadi cenijo vrednost še hitreje kot domovi v premierni soseski. Še enkrat, dejansko je boljša nepremičninska strategija za nakup stanovanj zunaj premierne soseske. ... Če ste torej pametni kupec stanovanja, se boste morda želeli preseliti v eno od manj razvitih sosesk, ki obkrožajo ta čudovit del mesta. Lahko varno stavite, da boste sčasoma uživali v višji vrednosti doma in v soseski z mnogimi enakimi funkcijami, po katerih ste nekoč morali potovati. Skratka, če imate malo potrpljenja, lahko počakate, da pride k vam kul.
Toda kaj naredi vročo sosesko? Po matematiki gre za tisto, kjer so zgodovinsko gledano domače vrednosti pod metrojem kot celoto, v zadnjih petih letih pa so bile vrednosti višje od povprečja metroja. In kako najdete te podatke? Očitno mesto je Zillow, pravi Terrazas (on je njihov višji ekonomist), lahko pa se pogovorite tudi z lokalnimi nepremičninskimi strokovnjaki.
Če vas ne moti oranje po nekaterih mega preglednicah, je vse na mestu zillow.com/data . Podatke o soseski sem našel s pomočjo Terrazas. (Tukaj sem pisatelj, ne statistik!)
- Prva možnost na strani je Data Type - v spustnem meniju izberite ZHVI (to je Zillow Home Value Index).
- Naslednja je Geografija - tukaj izberite Soseska.
- Prenesite velikansko preglednico vseh sosesk v Združenih državah in filtrirajte za območje metroja (tukaj potrebujete nekaj znanja Excel).
- Uvrščamo se v stolpec 5 let in iščemo številko, ki je nad srednjo vrednostjo območja metroja (polovica). Na moje veselje je bil moj v zgornji tretjini, precej nad sredino in ne daleč za mojo prejšnjo sosesko.
Seveda morate biti v vroči soseščini dovolj zgodaj, da se pogajate, zato se tu pojavi zapletena znanost (ali umetnost?) O ugotavljanju, kaj bo naslednje vroče.
Povezano: 20 vprašanj, ki bi jih morali zastaviti svojemu najemodajalcu
Razmislite o učinku halo, pravi Terrazas, in poiščite soseske po nižjih cenah, ki mejijo na vroče. Te kavarne in galerije in podobno se bodo z naraščanjem cen začele širiti na cenovno ugodnejša območja. (Za to lahko jamčim-prodali smo svoj stari dom v soseski, ki se je na naše presenečenje zelo segrela, in se preselili bližje centru mesta do našega sedanjega, veliko cenejšega na kvadratni meter, restavracije pa prihajajo .) Pomembna je tudi bližina središča mesta, vendar je bilo še nekaj zanimivih ugotovitev.
Pozabi na hipsterje, pravi knjiga. Predvsem pa je bil največji pokazatelj za sosesko, ki bi nekoč močno cenila vrednost, starost njenega stanovanjskega sklada. Starejši kot je povprečen dom, večja je verjetnost, da bo določena soseska močno cenjena.
Kaj, zakaj? Tukaj sem res navdušen, ko sedim tukaj v svojem domu leta 1890. Starejši domovi ponavadi zahtevajo večje naložbe, pojasnjuje Terrazas (to lahko ponovite še enkrat!) In zato so cenovno ugodnejši. To je priložnost, ki zahteva nekaj naložb, vendar se bo dolgoročno izplačala. (Se pravi, da morda niso takšna ugodnost, kot so bili, pravi, saj zgornji deli fiksatorjev v teh dneh niso tako znižani.)
Enako lahko velja, ko gre za soseske z večjim številom najemnikov; lastniki teh domov ne vlagajo nujno v takšne domove ali jih vzdržujejo, pravi, zato boste lažje našli ugoden zgornji del za popravilo, ko pridejo v prodajo.
pomen 222 zaljubljen
Če iščete odlično donosnost, pozabite na te strokovnjake. Najcenejša hiša v najboljši soseski ni prava pot. Namesto tega kupite najcenejšo hišo v najbolj vroči soseski - in začnite z ogledom v starejši soseski blizu dogajanja.
Ponovno urejeno iz objave, prvotno objavljene 2. 22. 2018-LS
Preberi več: Ali lahko Gentrifiers pomagajo v boju proti Gentrifikaciji? Mogoče ne, a vseeno morate poskusiti
