V začetku tega leta sem poskušal kupiti hišo v Mainu. Bil sem tri leta v pandemiji in tri leta in pol po travmatični možganski poškodbi, ki je trajala večji del pandemije. Nisem želel le doma, želel sem prostor pobegniti . Kar sem se naučil, ko sem hrepenel po begu iz grozljive realnosti poškodb in socialnih tegob, je bilo, da hipotekarne prakse niso dohitele sodobnih načinov dela in nihče mi tega ni povedal.
Za več podobnih vsebin sledite
Vidite, zadnja tri leta sem imel stalno službo pri zagonu umetne inteligence. Ko sem februarja zapustil startup, sem imel nekaj mesecev odpovedi, nato pa sem začel delati svobodno. Zaslužil nisem ravno toliko, kot sem prej, a dovolj, kot sem domneval pridobitev hipoteke za sanjsko kočo v obalnem Mainu ne bi bila težava. Motil sem se.
Najbolj šokantna stvar, ki sem se je naučil na svoji poti, je, da bo tisto, kar je vplivalo name, verjetno vplivalo tudi na 36 odstotkov prebivalstva, ki je svobodnjak in 16 odstotkov prebivalcev, starejših od 65 let . Če ste v tej kategoriji, obstaja pet pomembnih stvari, ki bi jih morali vedeti, če želite kupiti hišo, vendar imate manj kot dve leti samostojnega zaslužka ali ste trajno (po lastni izbiri ali drugače) brezposelni.
Ljudem v mojem položaju je na voljo več različnih vrst hipotek: primarna, sekundarna, naložbena, poslovna, zavarovana s premoženjem in zavarovana s premoženjem. Šel sem skozi skoraj vse.
W2 je še vedno primarni način, s katerim banke preverjajo kandidaturo za hipoteko.
Junija 2021 sem bil upravičen do hipoteke, ki je omogočila nakup stanovanja v New Yorku. Do junija 2022 me nobena tradicionalna banka ne bi sprejela. Razlog? Večina odločitve banke o financiranju hipoteke je neposredno povezana z vašo plačo W2. Vaše premoženje ali drugi tokovi dohodka niso tako velik dejavnik pri zmanjševanju številk. Njihova predpostavka je, da tradicionalna zaposlitev pomeni, da boste sposobni vrniti posojilo, ne upoštevajo pa dejstva, da Američani zamenjajo službo v povprečju vsakih nekaj let , 25 odstotkov ljudi je bodo po pandemiji verjetno pustili službo , in v obrazu a recesije je večja verjetnost, da bo več ljudi izgubilo službo kot kadarkoli prej. In veliko te zakonodaje je bilo uveljavljeno po stanovanjski krizi leta 2008. Sama po sebi ni slaba politika, ampak je politika, ki ne odraža več časa.
Če želite kupiti hišo in domnevate, da boste kvalificirani, je pomembno, da si vzamete čas, da resnično razumete, kaj je hipoteka in kaj banke iščejo: dohodek za odplačilo posojila. To temelji na projekcijah, ki so predvsem odvisno od trenutnega dohodka, kot ga zaznava bančna intuicija. To pomeni W2, več kot dve leti samostojnega dohodka ali lastništvo podjetja z znatnim čistim dohodkom. Nima veliko povezave z vašo bančno zgodovino, kreditno oceno ali premoženjem.
Moja prva možnost: Kupite v gotovini, potem pa dobite hipoteko.
Potem ko so mi vsi, s katerimi sem govoril, zavrnili redno hipoteko in trdili, da moji samostojni zaslužki niso upravičljivi, ker jih niso mogli videti v dveh letih davčne zgodovine, so mi predlagali, da razmislim o nakupu v celoti z gotovino in nato dobim hipoteko. »Obrnjene hipoteke« ali »hipoteke z odloženim financiranjem« so postale trendovske v času pandemija v Mainu (in marsikje drugje) ko so posamezniki z velikimi denarnimi sredstvi začeli kupovati sekundarna stanovanja. S to možnostjo lahko kupite hišo v celoti z gotovino, nato pa se vrnete na banko in jih zaprosite za hipoteko, ki temelji na tem denarnem premoženju. Nato lahko dobite hipoteko, pogosto z višjo obrestno mero, vendar bo trajalo mesece in (!) spet bodo želeli videti W2 za ponovno zavarovanje hipoteke. V mojem primeru se še vedno nisem kvalificiral.
Spoznal sem naložbene hipoteke.
Da bi banke prepričal, da si lahko privoščim hipoteko, sem pomislil, da bi bilo koristno, če bi se z njimi pogovoril o tem, kako bi uporabil to hišo kot naložbeno nepremičnino . Vodil sem tri druge Airbnbjeve nepremičnine in razumel sem, kako ustvariti podjetje, ki ne bo samo krilo hipoteke, ampak mi bo lahko zagotovilo prihodek. V trenutku, ko sem omenil naložbo, sem bil preusmerjen iz hipotekarnih posrednikov, ki so delali na primarnih in sekundarnih hipotekah, v kategorijo naložbenih hipotek. Če želite izpolniti pogoje, boste morali dokazati, da lokalne cene najema lahko pokrijejo stroške hipoteke. Zame, ko sem hotel kupiti propadajočo nepremičnino in jo sčasoma popraviti, te tržne ponudbe niso uspele. Posrednik ni mogel dokazati. Lov se je nadaljeval!
Razmišljal sem o hipoteki, zavarovani s podjetjem.
S tipičnimi individualnimi hipotekarnimi možnostmi, ki niso bile na voljo, sem poskušal zagotoviti tisto, kar je znano kot poslovno zavarovana hipoteka. Če ste samostojni podjetnik, ki vodi podjetje in ima davčno napoved ali lahko izkaže močno razmerje med dolgom in dohodkom , lahko izpolnjujete pogoje za to vrsto posojila. Mislil sem, da je to mogoče zame. Majhno podjetje sem vodil že več kot pet let, vendar sem bil vedno zelo seznanjen z nasveti svojega računovodje, da bi zagotovil, da denar, ki sem ga prejel, porabim za znižanje svojega davčnega računa. Ta nasvet bi bil morda dober za moje davke, vendar se je izkazalo, da je ravno nasprotno od tega, kar so od mene zahtevali posredniki zavarovanih hipotekarnih posojil. Ponovno zavrnjeno!
Nato sem pregledal drobni tisk s premoženjem zavarovanih hipotek.
V pogovoru s svojim finančnim svetovalcem o mojih hipotekarnih težavah mi je zagotovila, da nisem sam. Večina njenih strank gre skozi isti boj, ko poskušajo kupiti stanovanje po upokojitvi. Da bi lahko kupili stanovanje, morajo pogosto vzeti velike vsote denarja iz svojih pokojninskih prihrankov, kupiti dom in nato pridobiti obrnjena ali odložena hipoteka . To lahko pomeni, da boste v nabiralnik prejeli čeke za več sto tisoč dolarjev. Zame je bila to moja zadnja možnost, vendar sem bil spet zavrnjen. Sredstva v mojem finančnem portfelju so bila na mestih, kjer bi morala biti, in moral bi premakniti znatne vsote denarja, da bi bil upravičen. Moj finančni svetovalec mi je rekel, da to nima smisla.
Po vsem tem so mi rekli, naj investiram s partnerjem.
Na tej točki sem dvignil roke. Edini način, da bi dobil posojilo za nakup hiše, ki sem si jo želel, je bil, če bi vlagal s svojim partnerjem. Njegov dohodek W2 je odtehtal vsa povezana sredstva, potencialne zaslužke in finančno blaginjo, ki sem si jo nabral v vseh letih brez njega. Zdelo se je vsaj demoralizirajoče in malce patriarhalnega pekla. Zdelo se mi je preveč zapleteno povezati moje premoženje z njegovim dohodkom, ki ga je odobrila banka, in vrstami nepremičnin, za katere je bil odobren nakup.
Malodušno sem se odločil počakati na priložnost za pobeg.
Če greš skozi nekaj podobnega, nisi sam. Zaščita stanovanjskega trga, ki je bila vzpostavljena, da bi se izognili zlomu trga, dejansko ne služi več velikemu delu prebivalstva. Upokojenci in tisti, ki se šele začnejo ukvarjati s samostojnim poklicem ali tistim, ki se prvič ukvarjajo s samostojnim poklicem kot glavnim virom dohodka, bodo zelo težko zagotovili posojilo. Potrebna je nova zakonodaja za boljši odziv na spremembe na trenutnem stanovanjskem trgu. Kontaktirajte svojega kongresnika s tvojo zgodbo je dober začetek.
