Če ste na trgu za nakup stanovanja, se vam lahko zdi, da je preučitev nakupa in kratka prodaja ugodnejša pot do lastništva stanovanja. Nepremičnine so lahko precej poceni v primerjavi s tradicionalnim stanovanjskim trgom, in če ste izkušen kupec, bi se lahko ideja o pritrdilnem zgornjem delu zdela privlačna. Toda preden vložite več (ali kakršnega koli) časa v raziskovanje tovrstnih nepremičnin, bi morali vedeti natančno razliko med zasegi in kratko prodajo ter na kaj se morate paziti kot potencialni kupec.
Začnimo z rubeži
Do izvršitve izvršbe pride, potem ko lastnik stanovanja tri do šest mesecev ni mogel plačati hipotekarnega posojila in še vedno ne more nadomestiti zamujenih plačil, potem ko posojilodajalec (običajno banka) pošlje obvestilo o neplačilu. Lastnik ima običajno 30 do 120 dni po prejemu obvestila, da bodisi plača hipotekarni znesek bodisi se strinja s kratko prodajo svojega premoženja - če se to ne zgodi, se dom izključi in lastnik se izseli.
Posojilodajalec nato dom da na dražbo, kjer ga kupec lahko kupi. Nepremičninski posrednik sodeluje, da olajša komunikacijo med kupcem in posojilodajalcem, vendar je postopek veliko bolj formalen, transakcije pa so ponavadi manj prilagodljive in pogosteje zamujajo. Po navedbah Realtor.com , če posojilodajalec ne more prodati stanovanja, postane nepremičnina v lasti banke ali nepremičnine (REO).
Kje lahko najdete omenjene rubeže?
Pridržke lahko poiščete prek storitve za več oglasov, podobno kot bi bila objavljena tradicionalna kotacija. Nepremičnine bodo neposredno označene kot zasežene.
Na tem seznamu izključitev iz Los Angelesa , opazili boste, da se hiša prodaja takšna, kot je, in fotografije prikazujejo njene pogoje. Hiša s tremi spalnicami in tremi kopalnicami stane 655 900 USD in je opisana kot naložbena priložnost. Soseska, v kateri je hiša, se obravnava in prihaja v Los Angelesu, srednja prodajna cena stanovanj, ki so trenutno navedena na tem področju, pa je 746.000 USD, po Zillowu . Za izkušenega lastnika stanovanja, ki se ne boji hude prenove, bi to zagotovo lahko bila naložbena priložnost - še posebej, če bodo vrednosti stanovanj v tej soseski LA še naprej naraščale, kar se jim bo najverjetneje tudi zgodilo. (Zillow poroča, da so se domače vrednosti Jefferson Parka v zadnjem letu zvišale za 8,8 odstotka).
Ne zahtevajo vsi zaplembe tako zahtevne izboljšave, prav tako pa ne bi veljali za vse naložbene priložnosti. Ta hiša Valley Village s petimi spalnicami in šestimi kopalnicami stane 1.799.000 USD in je (vsaj glede na slike, objavljene na Zillowu) v čudoviti obliki. V seznamu je navedeno, da je bila hiša prenovljena leta 2016. Za referenco je povprečna cena stanovanj, ki so trenutno navedena v Valley Village, 849.000 USD.
Toda samo zato, ker je hiša na spletu videti lepa, še ne pomeni, da je brez težav, in pomanjkanje preglednosti je velika bolečina za kupce, ki želijo kupiti zaseženo hišo.
Česa se morate zavedati pri izvršbah
Razen veliko bolj dolgotrajnega postopka kot tradicionalni nakup stanovanja, lastnikom stanovanj začetniki običajno ne priporočajo nakupa zasega.
Najprej mora kupec kupiti neviden domači pogled. Ja, prav ste prebrali. Ne samo, da si ne morete ogledati hiše, ampak tudi ne morete zahtevati strokovnega pregleda. Po besedah Zillowa , bili so primeri nezadovoljnih prodajalcev, ki so hišo slekli in pustili nepremičnino v popolnem neredu ali namerno poškodovali. Beatrice de Jong, direktorica prodaje stanovanj na Odprite sezname v Los Angelesu , Kalifornija, pravi, da je videla domove, kjer so bakrene vodovodne instalacije odstranili iz hiše za prodajo, in domove, v katere so v vodovod vlili beton. Ne samo, da bi lahko prišlo do večjih strukturnih težav v notranjosti in zunanjosti hiše, v nekaterih primerih pa bi lahko najemniki zavrnili zapustitev nepremičnine - kupec pa je dejansko odgovoren za njihovo izselitev.
Poleg tega de Jong sicer ne zahteva vedno vse gotovine za odvzem denarja, de Jong pa potrjuje, da se mnoge banke odločajo za prodajo stanovanj na dražbah, ki običajno zahtevajo kupce v celoti gotovine. Če nimate gotovine, se dražba pogosto spremeni v vojno licitiranja, v kateri bi bili v nasprotju s potencialnimi kupci, ki imajo denar (in denar je kralj).
Kaj je kratka prodaja (in v čem se razlikuje od izvršbe?)
Preden se hiši nekoga odvzame, jo lahko poskušajo prodati na kratko. To se zgodi, ko lastnik ne more več plačevati hipotekarnega posojila ali pa tega strateško ne želijo zaradi znižanja vrednosti svoje hiše (kar se včasih zgodi na nihajočem trgu). Po navedbah Realtor.com , bi prodajalec šel k svojemu hipotekarnemu posojilodajalcu, ki bi moral sprejeti prodajno ceno, ki je nižja od tistega, kar dolguje. Prodajalec bi lahko na primer svoj dom navedel za 400.000 USD, preostali znesek hipotekarnega posojila pa 430.000 USD. Prodajalcu bi 30.000 USD primanjkovalo, če bi banki vrnil denar. Po zaključeni transakciji prodajalec ne bi bil odgovoren za 30.000 USD.
Po podatkih Bankrate , bi moral lastnik izpolniti vlogo za prodajo na kratko in napisati pismo o stiski, ki podrobno opisuje njihovo finančno stanje (ki vključuje plačilne liste, davčne napovedi in bančne izpiske), posojilodajalcu pa povedati, da ne bo mogel kolikor jim bo hiša po prodaji primanjkovalo. Na splošno postopek traja mesece.
V nekaterih primerih bi lahko hipotekarni posojilodajalec dejansko želel denar, izgubljen pri prodaji, kar imenujemo sodba o pomanjkljivosti. Nekatere države imajo to prepovedala , vsekakor pa se mora prodajalec zavedati.
Kje najdete kratke razprodaje?
Možne bi biti možnosti, da najdete kratke sezname za prodajo prek storitve za več oglasov. Nepremičninski posredniki kotirajo veliko kratkih prodaj, vendar uvrstitev morda ni označena kot kratka prodaja. Na primer, lahko greste na Odpri sezname kratka prodaja pa bi se pojavila pod filtrom za pritrditev.
Kaj se morate zavedati pri kratki prodaji
Čas, ki je potreben za izvedbo transakcije s kratko prodajo, običajno traja precej dlje (običajno od 90 do 120 dni, navaja Realtor.com) kot tradicionalni seznam. Ker se kupec ukvarja predvsem s posojilodajalcem-in ne s prodajalcem, ki je precej na roke-mora ponudnik odobriti ponudbeno ceno, kar traja nekaj časa.
Cena kratke prodaje je zapletena. Glede na denar pod 30 , pomembno je, da kupec potrdi, ali je kratka prodaja odobrena ali ne. Če je bil odobren, se je posojilodajalec že dogovoril o ceni, za katero želi lastnik prodati stanovanje. V nasprotnem primeru bo kratka prodaja prodajalca zavrnjena.
Glede na The Balance , nizka kotirajoča cena bi lahko bila strategija, ki bi jo agent in prodajalec uporabil za privabljanje več ponudb pri kratki prodaji. Ta cena je ponavadi precej tekoča, saj če se posojilodajalec ne strinja s ceno, se bo cena zvišala. Konec koncev: kratka prodaja ne pomeni nujno, da boste lahko kupili dom, ki je pod tržno ceno. Bilanca navaja, da je cena kratke prodaje lahko visoka; lahko je nizek; lahko je prav pri denarju.
Poleg tega posojilodajalci ne bodo nadaljevali s prodajo, dokler se kupec ne zaveže do določenih vprašanj, na primer plačila za popravila in stroške zapiranja - vse, za kar bi prodajalec običajno odgovarjal, se mora kupec strinjati, da bo prevzel.
Tudi nepremičnino bi morali sprejeti takšno, kot je, čeprav lahko po mnenju Realtor.com kupec zahteva pregled. Če kupec ugotovi kakršno koli škodo na premoženju, posojilodajalec ne bo odgovoren za njegovo odpravo. Če je dom v hudo vzdrževanem stanju, bi lahko kupca stalo astronomsko vsoto denarja za popravilo vse škode.
Konec koncev, če vas zanima izključitev ali vnos na kratko prodajo, naredite vse raziskave in razumejte vsa tveganja. Kajti čeprav je to lahko dom vaših sanj, je lahko tudi vaš nočne more . Prepričajte se, da je prejšnji.
Več odličnih nepremičnin se glasi:
- Zakaj resnično obžalujem nakup hiše 'dovolj dobro'
- Tako je res živeti v spreobrnjeni cerkvi
- 10 najboljših krajev za življenje, če sovražite vožnjo
- 11 izdelkov IKEA, o katerih bi moral vedeti vsak najemodajalec
- 15 najboljših ameriških mest za ravnotežje med poklicnim in zasebnim življenjem po statističnih podatkih
