Če nimate pravljične botre ali kul pol milijona ljudi, boste verjetno potrebovali hipoteko, če želite kupiti dom. Tukaj je opisano, kako se kvalificirati in izbrati hipoteko ter kaj lahko pričakujete v celotnem procesu.
Začnite zgodaj
Sprijaznimo se: lahko hodite na toliko odprtih hiš, kolikor želite, vendar jih ne boste mogli kupiti brez hipoteke. Zato se žogica zgodaj zakoplji in prej odobri, še preden se sploh lotiš hišnega lova.
angelska številka 911 doreen krepost
Moje priporočilo bi bilo, da vedno dobite predhodno odobritev, preden poiščete svoj sanjski dom, pravi Nick Beser, direktor stanovanj in razvoja skupnosti v neprofitni organizaciji Guidewell Finančne rešitve . Nikoli ni dobro, da se zaljubiš v nepremičnino, samo da ugotoviš, da se zanjo ne moreš kvalificirati po tej ceni. Beser pravi, da postopek predhodne odobritve ne sme trajati več kot dan ali dva pri uglednem posojilnem strokovnjaku. Predhodna odobritev običajno velja 90 dni, nato pa lahko po potrebi postopek ponovite.
(Upoštevajte, da se lahko posojilodajalec predhodno kvalificira. To je ohlapna ocena tega, kar si lahko privoščite na podlagi finančnih informacij, ki jih posredujete, in mehkega preverjanja kredita. Predkvalifikacija je enostavnejši in hitrejši postopek, saj vam ni treba predložite dokumentacijo o svojih financah. Toda iz istega razloga je tudi v veliki meri nesmiselna in ne pomeni, da ste odobreni za financiranje. To je preprosto dober način za oceno, do kakšne hipoteke bi lahko bili upravičeni.)
Si pripravljen?
Preden pa zaprosite za hipoteko, se prepričajte, da imate finančno stanje skupaj: želite dati vse od sebe, da se kvalificirate za najboljše stopnje - ali sploh.
Bodite pozorni na to, kako upravljate svoje kredite, pravi Tom Gleason, nekdanji izvršni direktor Množično stanovanje , neprofitni organ za financiranje stanovanj v Massachusettsu. Če zamujate pri kreditih v trgovini ali študentskih posojilih ali avtomobilskih kreditih, morate za ta vprašanja poskrbeti. V nasprotnem primeru, pravi, boste le zavrnjeni.
Morate priti do točke, ko imate tri leta zapored stalne prihodke, pravi Marie Presti, lastnica/posrednik pri Skupina Presti v Newtonu, Mass. Banke želijo videti tudi nekaj denarnih rezerv, ko zaprosite za hipoteko. Posojilodajalci radi vedo, da nimate denarja le za polog, ampak tudi dovolj denarja za plačilo hipoteke, če izgubite službo po nakupu hiše. Radi bi videli tri do šest mesecev stroškov. Ni nujno, da je to ogromen kup denarja na vašem varčevalnem računu - lahko vključuje stanja na pokojninskih računih, za katere upamo, da se vam jih ne bo treba dotakniti, na primer 401 (k) ali IRA.
Medtem boste upravičeni do boljših hipotekarnih obrestnih mer, če je vaš kredit odličen in ne nosite tone dolga. Da bi prejeli najnižjo stopnjo, bi morale biti kreditne ocene v 700-ih, razmerje med dolžnikom in dolžnikom posojilojemalca pa bi moralo biti okoli 36%, pravi Beser. To pomeni, da vaše skupne mesečne dolžniške obveznosti-vključno s plačilom študentskega posojila, posojilom za avto, minimalnimi kreditnimi karticami in hipoteko, ki jo želite pridobiti-ne smejo presegati 36% vašega mesečnega dohodka pred obdavčitvijo.
Vendar imajo številni posojilodajalci hipotekarno financiranje, ki bo omogočilo doseganje rezultatov do nizkih 600 -ih, dodaja Beser, Fannie Mae in Freddie Mac pa sta pred kratkim spremenili, da bi omogočili delež dolga do 50%.
Na splošno je slabši vaš kreditni rezultat, višja je obrestna mera, pravi Beser - in višja kot je obrestna mera, višje je hipotekarno plačilo. To je pomembno, saj lahko velikost vašega mesečnega plačila omeji velikost doma, ki ga lahko kupite. Lahko celo pomaga pri odločitvi o skupnosti, kjer si vaša družina lahko privošči življenje, pravi.
Če potrebujete hiter sunkovit rezultat, morate plačati dobroimetje na kreditni kartici eden najhitrejših pospeševalcev kreditov okoli. To je zato, ker je približno tretjina vaše kreditne sposobnosti določena z uporabo kredita ali s tem, koliko razpoložljivih kreditnih omejitev ste porabili. Z odplačevanjem preostalih zneskov lahko razmerje med dolgom in dohodkom znižate na sprejemljivo raven.
Shrani Pripnete Oglejte si več slik (Zasluga za sliko: Nasozi Kakembo)
Poiščite posojilodajalca (in poiščite programe za prve kupce stanovanja)
Obstaja veliko vrst hipotekarnih posojilodajalcev, od vaše sosedske banke ali kreditne unije do spletnih bank do nebančnih posojilodajalcev. Čeprav lahko vaša banka ponuja hipotekarne kredite, primerjajte obrestne mere in pogoje tudi pri drugih posojilodajalcih, saj potrošniške banke morda niso tako konkurenčne-zlasti za kupce, ki se prvič odločijo za posojila. Zlasti si oglejte programe za prve nakupe stanovanj, ki jih podpira vaša država organ za stanovanjsko financiranje ali pri lokalnih kreditnih zadrugah.
Uporabili smo prvi program za kupce stanovanj, ki ga ponuja kreditna unija, do katere imam dostop na delovnem mestu, pravi Sarah Korval, ki je leta 2016 skupaj z možem Scottom v Bostonu kupila mestno hišo. Preučili smo kopico različnih možnosti, vključno s tremi različnimi kreditnimi zadrugami. in možnosti financiranja prek posojilojemalca. Na koncu so vse kreditne zadruge ponudile res močne programe z odličnimi cenami, zato smo se odločili za enega od teh.
Za prvega kupca stanovanja je pogosto težko dobiti običajni 20% polog: Nimate obstoječe hiše, ki bi jo lahko unovčili, in morda ste bili preveč zaposleni s študentskimi posojili ali plačevanjem nebesne najemnine za prihranek 40.000 USD ali več v gotovini. Lahko pa izkoristite številne programe posojil, namenjene ljudem v vaši situaciji.
Hipotekarni izdelki, ki vključujejo samo 3% vplačila, se zdaj ponujajo za pomoč skupnostim z nizkimi in srednjimi dohodki ter mladim odraslim pri pridobivanju lastništva stanovanja, pravi Beser. Zvezni posojilni programi, kot so FHA, VA in Fanny Mae's Homeready Mortgage, olajšajo zaklepanje hipoteke brez znatnega pologa. Dejansko so posojila, ki jih podpira Zvezna stanovanjska uprava (FHA) so odprti za kupce z kreditne ocene že 580 , medtem VA posojila omogočiti aktivnim vojaškim pripadnikom in veteranom, da financirajo dom brez plačila akontacije.
Beser pravi, da preverite posojilodajalce na vašem območju, ki ponujajo te programe, ali lastne programe za prve kupce. Vprašajte tudi o državnih in lokalnih programih spodbud, ki bi lahko znižali vaš polog ali obrestno mero, dodaja. Nekatere države ali mesta ponujajo prebivalcem še bolj velikodušne ugodnosti za prve kupce, na primer pomoč pri plačilu položnic, če ostanejo v hiši določeno število let.
Če se želite kvalificirati za te programe, boste morali na splošno opraviti prvi razred kupcev stanovanj v neprofitni organizaciji s certifikatom HUD, osebno ali na spletu. Ko pridejo iz nedavne recesije, ponudniki posojil razumejo, da ponudba nižjega vplačila vključuje tveganje; vendar vidijo izobraževanje o lastništvu stanovanj kot močno odvračanje od neplačila, pravi Beser.
Res je: Posojilojemalci, ki se odločijo za nakup stanovanja, se bodo kasneje soočili z zaprtjem. Najboljša stvar, ki jo potrošnik lahko naredi zase, je, da se bolje izobrazi, pravi Gleason. Skozi te tečaje, ki smo jih videli skozi čas, je velika, velika razlika.
Žetev papirja
Ko boste pripravljeni zaprositi za hipoteko (vključno s predhodno odobritvijo), boste morali zbrati nebolečo količino finančnih dokumentov. Odvisno od vaših organizacijskih sposobnosti (ali pomanjkanja le -teh) je to lahko najtežji del procesa nakupa stanovanja. Poleg izpolnjevanja vloge za posojilo boste običajno morali poiskati in zagotoviti:
- Zadnja dva davčna obračuna in obrazec W-2
- Nedavni plačniki (ali drug dokaz o dohodku)
- Stanja in mesečna plačila za študentska posojila, avtomobilska posojila in druge dolgove
- Stanja na kreditnih karticah in minimalna plačila
- Trenutni izpiski bančnih računov (čeki in prihranki)
- Stanja na naložbenem računu (401k, IRA itd.)
- Preklicani čeki najemnine (dokazilo o trenutnih plačilih najemnine)
Fiksna obrestna mera v primerjavi s hipoteko s prilagodljivo obrestno mero (ARM)
Večina posojil za prve kupce stanovanj vključuje standardno 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero. Tukaj 30 let zaklenete določeno obrestno mero-to je možnost z najnižjim tveganjem, ker se vaše mesečno plačilo ne spremeni. Vendar to ni edini hipotekarni izdelek - daleč od tega.
Hipoteka z nastavljivo obrestno mero pa se sliši prav tako - obrestna mera se lahko spremeni. Ti se bodo oglaševali kot 5/1 ali 7/1 ARM - to pomeni, da je obrestna mera določena za prvih pet (ali sedem) let, nato pa se lahko enkrat letno po tem spremeni glede na tržne razmere.
ARM je nekoliko bolj tvegan, vendar ima prednost-začetna obrestna mera bo namreč nižja od hipoteke s fiksno obrestno mero. Na primer, 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero se oglašuje pri 4%; 5/1 ARM pri istem posojilodajalcu se lahko začne pri 3,5%. To lahko v prvih petih letih pomeni precejšen prihranek in vam omogoči, da izpolnite pogoje za večjo hipoteko. Toda glede na to, da se obrestne mere od velike recesije gibljejo blizu najnižjih najnižjih vrednosti, je pošteno domnevati, da boste čez šest let plačali več-morda precej več-če hipoteke prej ne prodate ali refinancirate potem. Zato vas bo večina virov za prve nakupe stanovanj usmerila k hipoteki s fiksno obrestno mero (ali celo zahtevala).
O PMI
Razlog, da kateri koli posojilodajalec želi, da vplačate polog - ne glede na to, ali gre za avto ali hišo - je v tem, da le tisti, ki odplačajo dober del posojila, nosijo velik del finančnega tveganja. 20% polog zagotavlja, da je dom, tudi če se stanovanjski trg sesuje in se vrednost doma zniža za 10% do 15%, še vedno vreden več, kot je posojilodajalec vanj vložil.
Zato, če ne znižate 20% ali več, bo večina posojilojemalcev od vas zahtevala nakup zasebnega hipotekarnega zavarovanja ali PMI (ki ščiti posojilodajalca v zgornjem scenariju, ne vi).
Odvisno od programa posojila boste za PMI plačali na različne načine - nekateri ga bodo zavili v hipoteko, tako da se financira več kot 30 let po nekoliko višji obrestni meri, v drugih primerih pa lahko plačate le dodatnih 100 USD mesec na hipoteko (dokler ne dosežete 20 do 30% lastniškega kapitala doma). Toda tudi če tega ne vidite, ga boste tako ali drugače plačali.
Bodoči kupci stanovanj, ki za financiranje uporabljajo hipotekarne produkte z nizkimi vplačili, bodo verjetno plačali PMI in/ali prejeli nekoliko višjo obrestno mero, če se bodo odločili za možnost 'Posojilodajalec plača hipotekarno zavarovanje', pravi Beser. Ob tem mnogi prvi kupci stanovanj ugotovijo, da je hipotekarno plačilo nižje od tistega, ki ga trenutno plačujejo pri najemnini.
O točkah
Morda ste že slišali za hipotekarne točke, v tem primeru ste si potem verjetno pomislili: Kaj za vraga imajo veze točke s čim? Pošteno vprašanje! V bistvu lahko vnaprej plačate več denarja, da znižate dolgoročno obrestno mero.
527 pomen angelske številke
Ena točka je na splošno 1% hipoteke. Tako lahko na primer pri hipoteki v višini 200.000 USD morda ob zaključku plačate dodatnih 2.000 USD (eno točko), da znižate obrestno mero s 4% na 3,5% v času trajanja posojila. Ta dodatek se bo v 30 letih povečal - prihranili boste na desetine tisoč dolarjev obresti in vsak mesec znižali plačilo. Če imate denar, je to vsekakor vredno-vendar so kupci prvič pogosto precej brez denarja.
Zaključni stroški
Ko že govorimo o gotovini: Predplačilo ni edini vnaprejšnji denar, ki ga boste potrebovali za hipoteko. Ne pozabite upoštevati zapiralnih stroškov, ki se razlikujejo glede na državo, vendar se običajno v povprečju približno 3700 dolarjev in lahko vključujejo izvorne pristojbine (bančna provizija za pisanje posojila), geodetske pristojbine, točke, zavarovanje lastništva, pristojbine cenilca in odvetnika ter druge naključne dajatve. Vaš posojilojemalec bi vam moral vnaprej dobro oceniti te stroške. V nekaterih primerih lahko prodajalca plačate vaše stroške zapiranja: v bistvu plačajo pristojbine in vam za hišo zaračunajo toliko več, da se bolečina razširi po 30-letni hipoteki.
Za zaprtje boste morda morali plačati tudi enoletno zavarovanje lastnikov stanovanj in davke na nepremičnine, ki bodo šli na depozitni račun (kar pomeni, da banka hrani denar in te račune plačuje v vašem imenu skozi vse leto).
Kar ste odobreni in kar si lahko privoščite, sta lahko dve različni številki
Nazadnje, zapomnite si, da samo zato, ker ste upravičeni do hipoteke v višini 400.000 USD, ne pomeni, da morate kupiti hišo v vrednosti 400.000 USD. Temeljite svoj ciljni cenovni razpon na mesečnem plačilu, ki vam ustreza - in če je to nižje od tistega, za kar izpolnjujete pogoje, ne pozabite, da imate tisti dodatni prostor za premikanje, če ga res potrebujete.
Običajno za prve kupce rečem, da poskusite čim višje doseči svojo mejo, vendar se kljub temu počutite udobno pri tem mesečnem plačilu stanovanja, pravi Presti. Vendar ne pozabite, da lastništvo doma prinaša stroške, ki presegajo le hipoteko: zavarovanje, davki na nepremičnine, komunalne storitve in vzdrževanje lahko povečajo do tisoč dolarjev na leto .
Potrošniki, ki so vedno najemali, se pogosto ne zavedajo stroškov lastništva, pravi Beser. Zavedati se morajo, da je financiranje hipoteke le prvi korak. Ko se bodo vselili, bodo imeli tudi davke, zavarovanje in stroške vzdrževanja.
Hkrati pravi Presti, da se vam bo del tega denarja vrnil v obliki odbitka davka na hipotekarne obresti. In če ste kot mlad kupec prepričani, da boste v naslednjih nekaj letih napredovali v svoji karieri, se boste morda lažje raztegnili.
Samo zapomnite si: hipoteka je neizprosna in prodaja hiše ni kot prekinitev najema. Morate biti realni glede cene doma, ki ga lahko kupite, pravi Gleason. Nič ne ustvarja večjega stresa v družini kot pretirano zadrževanje doma in negotovost, ali lahko plačate hipoteko. Zato živite v okviru svojega proračuna in se tega res držite.
